舊樓業主的簡樸房認證：
必須改造項目清單
1980 年前興建的唐樓、七層樓、戰前樓，在結構、防火及設施各方面均與現代樓宇有所不同。業主在申請簡樸房認證前，需要預先了解哪些改造幾乎無法避免，避免在評估後才發現超出預算。
舊樓簡樸房認證：改造必要性概覽
| 改造項目 | 舊樓必要性 | 估計費用 |
|---|---|---|
| 耐火防火門 | 幾乎必須 | HKD 4,000–8,000／間 |
| 機械通風系統 | 無窗廁必須 | HKD 3,000–6,000／套 |
| 獨立電錶 | 常見需求 | HKD 2,000–4,000／間 |
| 防火間隔牆 | 視乎現況 | HKD 8,000–20,000 |
| 結構安全評估 | 視乎樓齡 | HKD 3,000–8,000 |
費用區間基於 Owl Square Group 2025–2026 年評估紀錄，實際費用視工程範圍及承建商報價而定。
舊樓分間單位面臨的四大挑戰
香港 1980 年前興建的樓宇——包括唐樓、戰前樓、七層徙置樓——在原始設計上並無考慮現代消防及居住安全標準。當業主嘗試為這些樓宇的分間單位申請簡樸房認證時，通常會面對以下四個問題：
防火分隔不足
舊式樓宇的間隔通常使用磚牆或木板，未達到《居住環境最低標準實務守則》要求的 60 分鐘耐火時效（FRR-60）。單位入口的門亦通常不符合守則規定的防火門耐火要求，是最常見的不合格項目。
通風設施缺乏
舊樓廁所普遍沒有對外窗，亦未安裝符合標準的機械通風系統。《居住環境最低標準實務守則》要求廁所每小時換氣不少於 5 次（5 ACH）；起居空間則須設有面向室外的可開啟窗戶，有效開啟面積不少於房間樓面面積的十分之一。舊樓廁所普遍無窗，起居室窗戶亦常常不足，幾乎無法自然符合要求。
共用水電計量
舊樓出租單位常以「共電」、「共水」方式運作，缺乏獨立計量裝置。條例要求各分間單位須能獨立計算用電，業主因此需要為每間單位安裝獨立電錶，部分情況下亦需獨立水錶。
面積及樓底高度臨界
舊樓「細劏」實用面積普遍在 6–7.5 平方米之間，接近甚至低於 8 平方米的最低要求；部分樓層天花在橫樑下方低於 2.3 公尺的最低樓底高度。這兩項如不達標，改造空間極為有限。
必須改造項目逐一拆解
1. 耐火防火門
每間簡樸房的入口門須符合《居住環境最低標準實務守則》規定的防火門耐火時效要求。舊樓原有木門幾乎無一達到此標準，必須更換。
- 防火門須具備自動關閉裝置（自動閂）
- 門框與牆身之間的縫隙需以防火填料密封
- 門扇下方距地板空隙不得超過 3 毫米
- 採購防火門時須索取香港消防處認可的測試證書
⚠️ 常見錯誤
部分業主在未諮詢認可人士的情況下，自行購買「聲稱是防火門」的木門替換，但未有測試證書及合格安裝紀錄。屋宇署驗核時會要求提供門的規格文件，未能提交者視作不合規。
2. 機械通風系統
無窗廁所（絕大多數舊樓廁所屬此類）必須安裝機械抽氣系統，符合每小時換氣不少於 5 次（5 ACH）的要求。起居空間如無對外窗或通風不達標，同樣需要補充機械通風。
- 抽氣扇的風量須依廁所容積計算（容積 × 5 = 所需最低 CMH 風量）
- 排氣管道須通往室外，不得排入大廈公共走廊
- 部分唐樓因排氣路徑受限，需要特別設計，費用相應增加
3. 獨立電錶安裝
條例要求每間簡樸房能獨立計量用電。舊樓「一錶多戶」的情況普遍，需向電力公司申請分表或以子錶（Sub-meter）方式處理。
⚠️ 實際案例
九龍城區一幢 1960 年代唐樓，業主原有 4 間分間單位共用一個電錶。申請認證時需為每間單位安裝子錶，並更新電線走線，合計電工費用達 HKD 18,000，是業主事前未有預算的項目。
4. 防火間隔牆（視乎現況）
分間單位之間的牆壁須達到 60 分鐘耐火時效（FRR-60）。舊樓的磚牆一般可達標，但如果使用木板或鋁合金間隔，則需要拆除重建或加設防火板材。
5. 其他可能涉及的工程
- 石屎剝落修補：戰前樓及部分 1950–1960 年代樓宇，外牆或天花石屎剝落情況常見，屬結構安全問題，認可人士須在評估報告中如實反映。
- 污水管更換：部分舊式去水喉已嚴重老化或使用已淘汰的鉛製喉管，需要更換。
- 天台加建物拆除：如單位涉及天台僭建物，可能在認證前須先完成拆除，視乎屋宇署的要求。
費用估算：舊樓業主的典型改造場景
以下為兩種常見舊樓場景的改造費用估算，供業主作預算參考：
磚牆間隔達標、有自然通風廁所、已安裝獨立電錶
| 更換防火門 | HKD 4,000–6,000 |
| 小修補（縫隙密封等） | HKD 2,000–4,000 |
| 預計改造費用小計 | 約 HKD 6,000–10,000 |
木板間隔、無窗廁所、共用電錶、需要多項改造
| 防火門（每間） | HKD 5,000–8,000 |
| 機械通風系統（每套） | HKD 3,000–6,000 |
| 獨立電錶（每間） | HKD 2,000–4,000 |
| 防火間隔牆局部翻新 | HKD 8,000–15,000 |
| 預計改造費用小計 | 約 HKD 18,000–33,000 |
以上費用不含認可人士評估費（一般 HKD 3,000–8,000）及向屋宇署繳交的認證費用。詳細費用結構請參閱簡樸房合規改造費用估算。
如何判斷自己的舊樓單位能否通過認證？
業主可先根據以下幾個關鍵指標進行初步自評：
以上任何一點存疑，均建議安排認可人士到場評估。初步評估費用通常在 HKD 3,000–5,000，遠低於事後發現問題再重做的成本。
需要特別強調的是：樓齡本身並非不符合認證的原因。屋宇署的審核標準是以技術指標為準，只要改造後達標，舊樓同樣可以取得認證。但舊樓的改造工序較多、費用較高，業主需要在評估前對此有心理準備。
常見問題
舊樓分間單位申請簡樸房認證，和新樓有什麼分別？
舊樓（尤其 1980 年前興建）的分間單位通常缺乏現代防火分隔、獨立水電計量及機械通風設施，往往需要進行較多改造工程才能符合《簡樸房條例》要求。相比新樓單位，改造費用一般較高，工序也較複雜，整個認證流程亦需預留更充裕的時間。
唐樓或戰前樓的分間單位能否通過簡樸房認證？
能否認證取決於單位的實際狀況，並非因為樓齡而一律不符資格。部分唐樓單位在完成必要改造後確實可以取得認證，但也有部分因面積不足、樓底過低或結構問題而無法認證。業主應先委託認可人士到場評估，才能確認可行性。
舊樓加裝防火門需要申請圖則批准嗎？
更換或加裝防火門本身屬小型工程，在一般情況下可按《小型工程監管制度》處理，毋須事先取得建築圖則批准，但需由合資格承建商施工並在完工後辦理登記手續。如涉及間隔牆改動，則需另行評估是否屬「一般改動工程」，可能需要向屋宇署申請。
舊樓獨立電錶如何安裝？費用由誰負擔？
獨立電錶的安裝需向中電或港燈申請，費用通常由業主承擔。如採用子錶方式，需聘請合資格電工安裝並確保符合電力供應規例。費用一般在每間 HKD 2,000–4,000，視乎電線走線複雜程度。
舊樓業主應在何時開始準備認證？
鑑於舊樓改造工程一般需時 3–6 個月，加上認可人士評估及屋宇署審批程序，整個認證流程最少需要 6–12 個月。距離 2027 年 3 月執法日時間有限，業主應立即安排初步評估，確認改造範圍後盡快展開工程，以免在執法日前未能完成認證。