部分業主在啟動簡樸房合規流程時，發現一個被忽略的問題：大廈的業主立案法團（Owners' Corporation，簡稱 OC）公契中，明文禁止單位內部結構改動，或限制將單位作分間出租用途。
這個問題在 2026 年立法生效後浮上水面，因為合規改造往往涉及間牆調整、水電獨立計量、防火門安裝等項目，這些都可能觸及公契條款。
業主面對的真實問題是：簡樸房條例要求合規，但大廈公契不允許改造，我該怎麼辦？
本文整理這個矛盾的法律框架，以及業主可選擇的三種應對路徑。
公契與簡樸房條例的法律關係
公契不會被簡樸房條例自動凌駕
許多業主有一個誤解：「政府立法要我合規，所以我可以無視大廈公契。」
這個理解是錯的。
根據《簡樸房規管制度居住環境最低標準實務守則》明確聲明：「簡樸房認證並不會損害其他政府部門進行執法或管制行動的權利，亦不會免除或影響簡樸房或其所處的樓宇單位或建築物有關的任何合約、契約或大廈公契，擁有人／營運人須自行確保簡樸房及其所處的樓宇單位符合相關法例、法定圖則、地契條件和大廈公契。」
換言之，簡樸房條例是公法（規範政府與業主關係），公契是私法（規範業主之間的合約關係）。取得簡樸房認證不會免除您違反公契的責任。
兩種法律後果可能同時發生
如果業主在違反公契的情況下進行合規改造，可能同時面對：
民事後果（來自其他業主或 OC）
- 其他業主可向土地審裁處申請強制執行公契
- OC 可向業主發出停止改裝通知
- 業主可能被要求恢復原狀，並承擔法律費用
- 嚴重情況下，土地審裁處可頒令封閉違規改建
公法後果（來自政府）
- 即使合規改造完成並取得簡樸房認證，若改造本身違反公契，認證的有效性不受公契爭議影響
- 但若土地審裁處頒令恢復原狀，業主將被迫拆除改造，認證自動失效
這意味著：單純取得簡樸房認證不能解決公契問題。業主必須兩個層面都處理。
哪些公契條款最常成為障礙
香港住宅大廈公契的條款差異很大，但以下三類條款是合規改造最常遇到的：
條款類型一：禁止結構改動
公契可能直接禁止「未經 OC 同意改動單位內部結構」、「拆除或新建非承重牆」、「改動水管或電線位置」等。
這類條款影響的合規項目：
- 重新分間（為符合最低面積要求）
- 防火門安裝（部分需要結構調整）
- 機械通風管道安裝（涉及天花或牆體）
條款類型二：限制單位用途
部分公契規定「單位只可作住宅用途，不可作商業或多單位出租」。
這類條款影響：
- 單位被分間為多個獨立租賃單位（即使租客都是住宅用途）
- 提供獨立廚廁的分間設計（被視為「多戶」用途）
條款類型三：禁止懸掛或設置外部設施
部分公契禁止「在外牆設置任何設施」或「改動建築物外觀」。
這類條款影響：
- 機械通風的外牆排氣口
- 獨立水錶或電錶的外部箱體
- 防火逃生設備的外部連接
業主面對 OC 限制的三條路徑
路徑一：申請 OC 同意（最常見）
絕大多數公契都包含「經 OC 書面同意可豁免」的條款。業主可向 OC 提交改造計劃，申請特別批准。
執行步驟
- 取得專業評估報告：先由認可人士出具改造計劃書，包括具體改造項目、影響範圍、結構安全證明
- 準備 OC 申請文件：包括改造計劃書、合規必要性說明、施工期間對其他業戶影響的緩減方案
- 召開 OC 會議：依公契規定，部分改造需要簡單多數同意，部分需要 75% 或更高比例同意
- 取得書面同意函：作為日後的法律憑證
時間預算：1–3 個月，依 OC 會議召開頻率而定。
成功率：當 OC 理解這是合規必要而非業主個人選擇時，多數會同意。但部分舊樓 OC 內部矛盾較多，可能拖延或拒絕。
路徑二：與 OC 進行公契修改（成本最高）
若 OC 同意機制無法解決根本問題（例如公契本身明文禁止分間出租），業主可發起公契修改程序。
執行步驟
- 聘請律師審視公契條款與修改可行性
- 召開全體業主大會，討論修改提案
- 依公契規定取得所需多數（通常 75% 或更高）
- 向土地註冊處登記修改後的公契
時間預算：6–12 個月或更長。
成本：法律費用通常 HKD 5 萬至 20 萬以上，視大廈規模與公契複雜度而定。
適用情況：當大廈內有多個業主都希望進行分間合規（不只您一個），共同分擔成本時較為可行。
路徑三：放棄改造，選擇整租或出售
當路徑一、二都不可行時，業主必須面對現實：這個單位可能不適合作分間出租。
選擇包括：
選擇 A：整租（不分間）
- 月租收入通常為原本分間總和的 50–70%
- 但完全合規，無需取得簡樸房認證
- 適合不打算經營分間業務的業主
選擇 B：出售物業
- 接受市場價（可能受公契限制影響）
- 完全退出問題
- 適合不再持有意願的業主
選擇 C：等待 OC 政策改變
- 部分大廈在多戶業主同時面對合規壓力時，OC 立場可能軟化
- 但等待風險高，可能錯過寬限期登記期限
業主常忽略的三個事實
事實一：OC 本身也面對法律壓力
簡樸房條例執法後，若大廈內有業主因違法分間出租被檢控，OC 可能被質疑「為何允許此類用途存在」。部分積極處理的 OC 反而會主動制定大廈內的分間合規指引，而不是一味禁止。
業主在申請 OC 同意時，可以主動指出：「我尋求合規認證，正是降低 OC 法律風險的做法。」
事實二：公契條款的「禁止」未必絕對
香港的舊樓公契往往用語含糊，許多條款在法律上可解釋空間大。在採取任何行動前，建議由律師審視具體條款，確認禁止範圍。
例如「不可改動結構」可能不包括「在現有牆體上安裝門框」；「只可作住宅用途」可能不排除「分間住宅用途」。具體解讀依個案而定。
事實三：違反公契的法律責任有時效
即使您過去多年來分間出租違反公契，若 OC 或其他業主長期未提出異議（通常 6 年以上），可能構成「默許」（acquiescence），降低未來被強制執行的風險。
但這不是建議業主依賴默許——主動處理始終比被動承受訴訟風險低。
結語：先評估，再決策
業主立案法團公契問題的複雜度，往往超出業主自己能判斷的範圍。本文提供的是一般框架，具體個案必須由律師與認可人士共同評估。
我們建議的處理順序：
- 先取得單位的合規評估報告（了解需要什麼改造）
- 同步檢視大廈公契（了解哪些改造可能觸及限制）
- 若有衝突，諮詢律師確認應對路徑
- 依個案選擇 OC 同意、公契修改、或退出市場
這個過程可能比業主預期的長，但每一步都不能省略。簡樸房合規不是純粹的工程問題，是法律 + 工程的綜合問題。
本文內容僅供參考，不構成法律意見。具體個案的公契解讀與應對策略，請諮詢執業律師。
參考資料
- 香港屋宇署 — 簡樸房規管制度居住環境最低標準實務守則
- 《建築物管理條例》（第 344 章）
- 土地註冊處 — 公契查冊系統