Owl Square Group 自 2018 年起經營香港分間單位業務，8 年來累計管理 500+ 間單位、分布港九 40+ 個地點。我們親手處理過各種結構、屋齡、業主狀況的單位，遇過幾乎所有合規相關的問題。
2026 年簡樸房立法生效後，我們開始接觸大量首次面對合規問題的業主。在這個過程中，我們觀察到一些反覆出現的誤區——這些誤區不是個別業主的判斷失誤，而是市場上廣泛存在的認知盲點。
本文整理我們看到的 5 種最常見誤區，以及這些誤區為什麼讓業主的合規成本翻倍。
誤區一：「等其他業主先做，看效果再說」
業主的真實心理
許多業主面對立法時的第一反應是「先觀望」。他們的邏輯通常是：
- 我不確定政府執法力度，先看看再說
- 等別人先做，知道費用範圍我才有底
- 寬限期到 2030 年，現在不急
這種想法可以理解，但執行起來成本很高。
為什麼這個誤區成本高
簡樸房合規涉及三個關鍵資源，這些資源的供應在執法日臨近時會緊張：
認可人士（指明專業人士）
香港的註冊建築師、註冊專業工程師、註冊專業測量師的數量有限。簡樸房認證需要他們親自勘察與簽署核證報告。當數萬名業主同時尋求服務時，認可人士的可預約時段會從現在的「2-3 週內」延長到「3-6 個月後」。
工程承辦商
合規改造涉及水電、消防、機械通風等多個工程領域。這些承辦商的排程在 2026 年下半年至 2027 上半年將供不應求。我們已經看到部分工程公司的施工排程拉到 2027 年第三季。
屋宇署的審批佇列
屋宇署簡樸房規管處的人手有限，審批佇列在執法日前 6-12 個月會達到高峰。原本 8-12 週可完成的審批，可能延長至 16-24 週。
觀望的真實代價
我們服務過的業主中，啟動時間相差 6 個月，總成本差距通常 20-40%。原因：
- 認可人士的服務費在供需失衡時上漲
- 工程公司加價或拒接小單
- 屋宇署補件處理時間延長，間接增加業主管理成本
更隱性的代價：若拖延到 2030 年寬限期結束才處理，業主完全失去保護機制，每天都在違法出租。
我們的建議
不需要立刻啟動完整合規流程，但至少先完成評估。一份 HKD 3,000 的書面評估報告，告訴您：
- 您的單位實際狀況
- 改造範圍與費用區間
- 合理的時間表
有了這份報告，您可以在合適時間進入完整服務，避開高峰期。
誤區二：「我自己找個建築師簽就好了」
業主的真實心理
部分業主認為：「不就是要建築師簽個字嗎？我家有遠房親戚是建築師，找他幫忙簽一下，便宜很多。」
為什麼這個誤區成本高
簡樸房認證的核證流程比業主想像的複雜：
核證涉及多個專業領域
依條例規定，認可人士包括：註冊建築師、註冊專業工程師（建造、土木、結構、消防、屋宇裝備）、註冊專業測量師（建築測量組別）。不同專業的認可人士負責不同的核證範圍。
例如：
- 結構評估：需要結構工程師
- 機械通風評估：需要機械工程師
- 消防安全核證：需要消防工程師或建築測量師
- 整體核證報告：通常由建築測量師統籌
業主的「建築師親戚」可能只能處理其中一個環節。
核證需要實地視察與書面記錄
根據簡樸房規管制度居住環境最低標準實務守則，認可人士必須「實地視察」並「在 14 個曆日內擬備本報告」。這不是一個簽字行為，而是專業責任。
如果認可人士在沒有完整視察的情況下簽署核證，可能違反專業守則，面對紀律處分。任何認真的專業人士都不會這樣做，除非業主能說服他承擔風險——這通常意味著遠高於市場價的「人情費」。
核證錯誤的後果業主自己承擔
若認可人士的核證內容與實際單位狀況不符，被屋宇署抽查發現，認證可能被撤銷。業主需要重新申請，並可能面對欺詐指控。
我們的建議
找熟悉簡樸房合規的服務商，他們已經與認可人士團隊建立穩定合作關係。HKIS 公布的 3-4 間分間單位起始費用約 HKD 15,000，這是合理的市場價，不要試圖大幅壓低。
誤區三：「只做認證就好，不需要改造」
業主的真實心理
「我的單位已經分間出租多年都沒問題，認證只是文書工作，不需要動工程。」
為什麼這個誤區成本高
許多現有分間單位確實不需要大規模改造，但幾乎沒有單位完全不需要任何改動。
簡樸房居住環境最低標準包括以下要求：
- 最低面積 8 平方米（約 86 平方呎）
- 樓底高度 2.3 米以上
- 獨立廁所與供水點
- 必須安裝獨立水電錶
- 一定的消防設施（防火門、煙感、滅火筒）
- 適當的通風（自然通風或機械通風）
我們服務過的單位中，最常需要的改造項目是：
水電獨立計量
許多舊樓分間單位採用「總錶分用」模式（業主付總費用，租客分攤）。這不符合認證要求，必須申請獨立水錶與電錶。這個改造涉及向水務署與電力公司申請，加上施工，通常需要 4-8 週。
防火設施升級
2010 年以前裝修的分間單位很少符合現行防火標準。最常需要的改造：防火防煙門（含一小時防煙防火證書）、煙霧感應器（含消防處 FS251 申請）、滅火筒。
通風條件
部分內房（沒有窗戶的房間）需要安裝機械通風。即使有窗戶的房間，部分舊樓的窗戶面積不符標準，也可能需要調整。
房屋局的官方判斷
值得注意的是，房屋局曾估計「約 70% 現有分間單位只需小規模改動或無需大規模改動」。這個數字看似樂觀，但「小規模改動」對業主來說仍然是費用——通常 HKD 3 萬至 8 萬範圍。
只有約 5-10% 的單位完全不需要任何改動。
我們的建議
業主不應該假設自己的單位是「完全不需要改造」的少數派。先做評估，了解實際需要的改造範圍，再做決定。
誤區四：「合規成本太高，乾脆退出市場」
業主的真實心理
部分業主在聽到合規費用後反應強烈：「光認證加改造就要十幾萬？我寧願不出租了！」
為什麼這個誤區成本高
我們同意：合規費用是真實成本。但業主在做退出決定時，往往低估「不合規的隱性成本」。
整租 vs 分間出租的租金差距
香港核心區的典型情況：
- 一個 600 平方呎的住宅單位，分間 4 間出租總月租可達 HKD 30,000
- 同一單位整租出去，月租通常 HKD 15,000 至 20,000
- 月租差距 HKD 10,000 至 15,000
若合規費用為 HKD 100,000，業主從合規後的多收租金中回收成本通常需要 7-10 個月。之後的 5 年認證有效期內，全部都是淨收益。
出售物業的隱性成本
若選擇出售退出市場：
- 仲介費約 1%（通常由買家負擔，但會反映在成交價）
- 律師費 HKD 1-3 萬
- 失去未來租金現金流
若以年租金 HKD 360,000 計算，未來 10 年現金流（不計上漲）為 HKD 360 萬。即使打折，仍遠高於合規費用。
我們的建議
退出決定不應該基於「合規費用一次性大」這個直覺，而應該基於完整的財務計算。我們在書面評估報告中會提供費用區間與回收期估算，協助業主做有依據的決策。
只有少數情況下退出真的合理：
- 單位結構嚴重老化，改造費用超過合理回收期
- 業主立案法團公契禁止改造，且無法協商修改
- 業主本來就計劃近期出售物業
誤區五：「找最便宜的服務商就好」
業主的真實心理
業主比較幾家服務商，發現報價相差很大，自然傾向選最便宜的。「都是要做的事，便宜一點不是更好？」
為什麼這個誤區成本高
簡樸房合規服務的報價差異，通常不是「品質相同的單純價格競爭」，而是服務範圍的實質差異：
便宜服務商可能省略的環節
- 簡化或省略書面評估報告
- 採用級別較低的工程材料（例如不符合一小時防煙防火證書的便宜防火門）
- 認可人士的核證採用「最簡化」標準（風險較高）
- 屋宇署溝通與補件處理由業主自行負責
這些省略的環節，會在執法後浮現
我們看過的真實情況（為保護業主隱私已去識別化）：
- 業主使用便宜服務商完成認證後，屋宇署抽查發現防火門不符標準，認證被撤銷
- 業主需要重新更換符合標準的防火門，加上重新申請認證的成本
- 總成本最終高於一開始選擇正規服務商的報價
省下的錢，往往是「該花的成本」
簡樸房合規的真實成本是固定的：
- 認可人士的專業時間（不可壓縮）
- 合規材料的成本（不可降級，否則違規）
- 屋宇署的官方收費（每間分間單位 HKD 3,000）
- 工程的人力成本（市場行情）
任何明顯低於市場價的報價，意味著有人在某個環節虧本——這通常不是服務商的善意，而是品質的妥協。
我們的建議
業主在比較服務商時，不要只比總價，應該比較：
- 書面評估報告的詳細程度（透明的服務商會在報告中清楚列出每項改造）
- 認可人士團隊的專業背景（是否註冊在案、過往服務記錄）
- 使用的工程材料規格（是否符合官方憑證要求）
- 服務合約的清晰度（包含什麼、不包含什麼、保固範圍）
- 公司的運營年期（避免新成立、無往績的服務商）
選擇中位價的可信服務商，通常是最安全的決策。
結語：誠實面對合規
8 年的業主管理經驗讓我們看到：簡樸房合規不是業主的負擔，是業主的資產保護。但前提是業主用對的方法處理。
我們觀察到的這 5 個誤區，本質上都源於同一個問題：業主低估了合規的複雜度，試圖簡化或迴避。但合規的複雜度是客觀存在的——條例、技術標準、政府程序、市場供應，這些都不會因為業主希望簡單而簡化。
真正能降低成本的，不是「找捷徑」，而是「早啟動、找對人、走完整流程」。
這也是 Owl Standard 想對所有業主說的：慢即是快，多花一點時間做評估與規劃，最終總成本反而最低。
參考資料
- 香港屋宇署 簡樸房規管制度官方網站
- 香港測量師學會 2026 年 3 月關於簡樸房條例的聲明
- 房屋局 簡樸房政策資料