哪些分間單位
不符合簡樸房認證資格？
並非所有分間單位都能取得簡樸房認證。在委託認可人士評估前，業主應先了解哪些情況屬於結構性不符合資格，避免浪費評估費用及時間。
六大不符合簡樸房認證資格情況
| 類別 | 不符合資格情況 | 可否改動解決 |
|---|---|---|
| 居住面積 | 內部樓面面積 < 8 m²（廁所計入），且無法合併或移牆 | 有時可透過合併解決 |
| 樓底高度 | 天花板淨高 < 2.3 m，或橫樑底面淨高 < 2.0 m，屬不可改動的結構 | 部分可拆假天花解決 |
| 通風 | 完全被其他單位包圍，無法設符合條件的室外通道窗戶 | 通常需重新規劃間隔 |
| 建築物用途 | 工業大廈、商業大廈（非住宅建築物） | 不受條例規管 |
| 公屋 / 居屋 | 公共租住房屋及未補地價的居屋（已補地價居屋受條例規管） | 另設規管制度 |
| 僭建物 | 涉及未申報僭建物（如天台加建），須先申報並清拆合規 | 清拆後仍需符合所有標準 |
資料來源：《2025年業主與租客（綜合）（修訂）條例》及屋宇署簡樸房實務守則
面積與樓底高度：最常見的硬性門檻
根據《簡樸房條例》，每間簡樸房的內部樓面面積不得少於 8 平方米，以圍封裝置內表面量度，廁所面積包括在內。如果分間單位整體樓面面積不足 8 m²，改造後仍無法達標，就屬於不符合認證資格。
但「面積不足」並非一定等於「完全不能認證」。業主尚有兩個改動方向：
- 合併相鄰單位：將兩間面積不足的鄰房打通，合併為一間達標單位。減少出租間數，但每間租金通常可相應提高。
- 調整間隔牆位置：若間隔牆屬非承重牆，移牆擴大個別單位面積或可達標。需由認可人士確認牆體性質後方可施工。
⚠️ 樓底高度：最常被忽略的門檻
根據《實務守則》，居住空間須同時符合兩個淨高標準：天花板底面至樓面 ≥ 2.3 公尺；任何橫樑底面至樓面 ≥ 2.0 公尺。若不足高度來自假天花或冷氣喉管，拆除後可能恢復達標。但若結構橫樑底面淨高本身不足 2.0 公尺，則屬不可改動的硬性限制。
哪些單位最常出現面積或高度問題？
根據 Owl Square Group 的現場評估紀錄，以下類型的單位最常見：
- 1980 年代以前舊樓的「細劏」——居住面積 6–7.5 m² 的情況普遍
- 原本為儲物室或工人房改建的分間單位
- 為增加單位數量而過度分隔的樓層（例如 500 平方呎劏成 5 間）
- 天台加建物及閣樓（斜頂導致高度不達標）
通風無法達標：深藏樓層中的包圍房間
《簡樸房實務守則》提供通風方案A（天然通風）和方案B（替代方案：至少 0.1 m² 可開啟窗戶配合每小時 5 次機械換氣）。大部分有窗的單位都可透過方案B 達標，但以下情況屬於無法取得任何通風合規方案：
- 房間四面被其他單位包圍，完全無法接觸外牆、天井或任何戶外通道
- 唯一窗戶面向已加蓋密封的天台，可能不再符合「室外空氣途徑」的定義
- 窗戶開口朝向相鄰租戶的私人室內空間（非公共天井或走廊）
⚠️ 實際案例：走廊盡頭的最深位房間
一個 500 平方呎單位被分隔成 5 間，走廊盡頭的最深位房間四面被相鄰單位包圍，唯一通道為走廊，完全無對外窗戶。方案A 及方案B 均無法達標。最終解決方案：將此間與相鄰單位合併，改為 4 間佈局，確保每間均有對外通道。
建築物類型：非住宅建築物不受條例規管
《簡樸房條例》只適用於私人住宅樓宇及綜合用途建築物的住宅部分。以下類型的分間單位不在條例規管範圍之內：
- 工業大廈（Industrial Building）
- 商業大廈（非住宅用途部分）
- 公共屋邨（公屋）
- 居者有其屋計劃（未補地價居屋）
- 私人住宅大廈
- 唐樓、舊式住宅樓宇
- 綜合用途建築物住宅部分
- 村屋（部分情況適用）
⚠️ 不受條例規管 ≠ 合法出租
工業大廈或商業大廈的分間單位雖不受《簡樸房條例》規管，但在工廈居住本身可能違反《建築物條例》下的用途限制，業主面對的是不同的法律風險。不能以「不用申請簡樸房認證」而輕忽合規責任。
天台屋與僭建物：被條例明確排除的處所
天台屋（天台加建物）在《簡樸房條例》下屬於明確排除的不適用處所。根據《實務守則》第3.2條，違反《建築物條例》建成並位於天台、平台、後巷、天井或庭院等的僭建物，屬於不受條例規管的處所，亦不能申請簡樸房認證。
⚠️ 天台屋：不是「先處理問題再申請」
天台加建物的情況與普通分間單位不同。即使業主有意願合規，天台僭建物亦無法循簡樸房認證途徑處理——它們根本不在條例的適用範圍之內。業主須根據《建築物條例》處理相關僭建責任（申報、清拆或合規），而非申請簡樸房認證。
若業主同一物業同時有樓層內的合法分間單位及天台加建物，兩者須分開處理：樓層分間單位可正常申請簡樸房認證；天台加建物則須根據《建築物條例》處理，不影響樓層單位的認證申請。
常見問題
哪些分間單位一定不符合簡樸房認證資格？
以下情況屬於不符合資格：內部樓面面積（含廁所）不足 8 平方米且無法透過合併或移牆解決；天花板淨高低於 2.3 公尺且無法改動（橫樑底面另設 2.0 公尺標準）；完全無法達到任何通風方案要求；位於工業大廈或商業大廈（非住宅建築）；屬公屋或未補地價居屋；以及位於天台、平台等位置的僭建物（被條例明確排除，不得申請認證）。
面積不足 8 平方米，有沒有辦法取得認證？
面積不足不代表永遠無法認證，關鍵是能否透過改動令總樓面面積達到 8 平方米。可行方案包括：將相鄰兩間不達標單位合併為一間較大的達標單位，或調整非承重間隔牆位置擴大面積。若結構上確實無法達到 8 平方米，則不符合認證資格。注意：廁所面積計入總面積，8 平方米為含廁所的整體內部樓面面積要求。
天台屋或閣樓能否取得簡樸房認證？
根據《實務守則》第3.2條，位於天台、平台等位置的僭建物屬明確不適用處所，不受條例規管，亦不能申請簡樸房認證。天台加建物須根據《建築物條例》處理相關責任，不能循簡樸房認證途徑處理。若同一物業同時有樓層分間單位，樓層部分仍可正常申請認證，與天台加建物問題分開處理。
工業大廈改建的住宅單位是否受簡樸房條例規管？
不受規管。《簡樸房條例》只適用於私人住宅建築物及綜合用途建築物的住宅部分，工業大廈不在條例範圍之內。但此類單位可能違反《建築物條例》下的用途限制，業主須了解另一層面的法律責任，切勿以「不受簡樸房條例規管」作為繼續出租的理由。
業主自住的分間單位，是否需要申請簡樸房認證？
不需要。《簡樸房條例》只規管出租用途的分間單位。業主自住的空間不在規管範圍之內。但若同一單位內有部分房間自住、部分房間出租，出租部分仍受條例規管，須符合認證要求。