部分业主在启动简朴房合规流程时，发现一个被忽略的问题：大厦的业主立案法团（Owners' Corporation，简称 OC）公契中，明文禁止单位内部结构改动，或限制将单位作分间出租用途。
这个问题在 2026 年立法生效后浮上水面，因为合规改造往往涉及间墙调整、水电独立计量、防火门安装等项目，这些都可能触及公契条款。
业主面对的真实问题是：简朴房条例要求合规，但大厦公契不允许改造，我该怎么办？
本文整理这个矛盾的法律框架，以及业主可选择的三种应对路径。
公契与简朴房条例的法律关系
公契不会被简朴房条例自动凌驾
许多业主有一个误解：「政府立法要我合规，所以我可以无视大厦公契。」
这个理解是错的。
根据《简朴房规管制度居住环境最低标准实务守则》明确声明：「简朴房认证并不会损害其他政府部门进行执法或管制行动的权利，亦不会免除或影响简朴房或其所处的楼宇单位或建筑物有关的任何合约、契约或大厦公契，拥有人／营运人须自行确保简朴房及其所处的楼宇单位符合相关法例、法定图则、地契条件和大厦公契。」
换言之，简朴房条例是公法（规范政府与业主关系），公契是私法（规范业主之间的合约关系）。取得简朴房认证不会免除您违反公契的责任。
两种法律后果可能同时发生
如果业主在违反公契的情况下进行合规改造，可能同时面对：
民事后果（来自其他业主或 OC）
- 其他业主可向土地审裁处申请强制执行公契
- OC 可向业主发出停止改装通知
- 业主可能被要求恢复原状，并承担法律费用
- 严重情况下，土地审裁处可颁令封闭违规改建
公法后果（来自政府）
- 即使合规改造完成并取得简朴房认证，若改造本身违反公契，认证的有效性不受公契争议影响
- 但若土地审裁处颁令恢复原状，业主将被迫拆除改造，认证自动失效
这意味着：单纯取得简朴房认证不能解决公契问题。业主必须两个层面都处理。
哪些公契条款最常成为障碍
香港住宅大厦公契的条款差异很大，但以下三类条款是合规改造最常遇到的：
条款类型一：禁止结构改动
公契可能直接禁止「未经 OC 同意改动单位内部结构」、「拆除或新建非承重墙」、「改动水管或电线位置」等。
这类条款影响的合规项目：
- 重新分间（为符合最低面积要求）
- 防火门安装（部分需要结构调整）
- 机械通风管道安装（涉及天花或墙体）
条款类型二：限制单位用途
部分公契规定「单位只可作住宅用途，不可作商业或多单位出租」。
这类条款影响：
- 单位被分间为多个独立租赁单位（即使租客都是住宅用途）
- 提供独立厨厕的分间设计（被视为「多户」用途）
条款类型三：禁止悬挂或设置外部设施
部分公契禁止「在外墙设置任何设施」或「改动建筑物外观」。
这类条款影响：
- 机械通风的外墙排气口
- 独立水表或电表的外部箱体
- 防火逃生设备的外部连接
业主面对 OC 限制的三条路径
路径一：申请 OC 同意（最常见）
绝大多数公契都包含「经 OC 书面同意可豁免」的条款。业主可向 OC 提交改造计划，申请特别批准。
执行步骤
- 取得专业评估报告：先由认可人士出具改造计划书，包括具体改造项目、影响范围、结构安全证明
- 准备 OC 申请文件：包括改造计划书、合规必要性说明、施工期间对其他业户影响的缓减方案
- 召开 OC 会议：依公契规定，部分改造需要简单多数同意，部分需要 75% 或更高比例同意
- 取得书面同意函：作为日后的法律凭证
时间预算：1–3 个月，依 OC 会议召开频率而定。
成功率：当 OC 理解这是合规必要而非业主个人选择时，多数会同意。但部分旧楼 OC 内部矛盾较多，可能拖延或拒绝。
路径二：与 OC 进行公契修改（成本最高）
若 OC 同意机制无法解决根本问题（例如公契本身明文禁止分间出租），业主可发起公契修改程序。
执行步骤
- 聘请律师审视公契条款与修改可行性
- 召开全体业主大会，讨论修改提案
- 依公契规定取得所需多数（通常 75% 或更高）
- 向土地注册处登记修改后的公契
时间预算：6–12 个月或更长。
成本：法律费用通常 HKD 5 万至 20 万以上，视大厦规模与公契复杂度而定。
适用情况：当大厦内有多个业主都希望进行分间合规（不只您一个），共同分担成本时较为可行。
路径三：放弃改造，选择整租或出售
当路径一、二都不可行时，业主必须面对现实：这个单位可能不适合作分间出租。
选择包括：
选择 A：整租（不分间）
- 月租收入通常为原本分间总和的 50–70%
- 但完全合规，无需取得简朴房认证
- 适合不打算经营分间业务的业主
选择 B：出售物业
- 接受市场价（可能受公契限制影响）
- 完全退出问题
- 适合不再持有意愿的业主
选择 C：等待 OC 政策改变
- 部分大厦在多户业主同时面对合规压力时，OC 立场可能软化
- 但等待风险高，可能错过宽限期登记期限
业主常忽略的三个事实
事实一：OC 本身也面对法律压力
简朴房条例执法后，若大厦内有业主因违法分间出租被检控，OC 可能被质疑「为何允许此类用途存在」。部分积极处理的 OC 反而会主动制定大厦内的分间合规指引，而不是一味禁止。
业主在申请 OC 同意时，可以主动指出：「我寻求合规认证，正是降低 OC 法律风险的做法。」
事实二：公契条款的「禁止」未必绝对
香港的旧楼公契往往用语含糊，许多条款在法律上可解释空间大。在采取任何行动前，建议由律师审视具体条款，确认禁止范围。
例如「不可改动结构」可能不包括「在现有墙体上安装门框」；「只可作住宅用途」可能不排除「分间住宅用途」。具体解读依个案而定。
事实三：违反公契的法律责任有时效
即使您过去多年来分间出租违反公契，若 OC 或其他业主长期未提出异议（通常 6 年以上），可能构成「默许」（acquiescence），降低未来被强制执行的风险。
但这不是建议业主依赖默许——主动处理始终比被动承受诉讼风险低。
结语：先评估，再决策
业主立案法团公契问题的复杂度，往往超出业主自己能判断的范围。本文提供的是一般框架，具体个案必须由律师与认可人士共同评估。
我们建议的处理顺序：
- 先取得单位的合规评估报告（了解需要什么改造）
- 同步检视大厦公契（了解哪些改造可能触及限制）
- 若有冲突，咨询律师确认应对路径
- 依个案选择 OC 同意、公契修改、或退出市场
这个过程可能比业主预期的长，但每一步都不能省略。简朴房合规不是纯粹的工程问题，是法律 + 工程的综合问题。
本文内容仅供参考，不构成法律意见。具体个案的公契解读与应对策略，请咨询执业律师。
参考资料
- 香港屋宇署 — 简朴房规管制度居住环境最低标准实务守则
- 《建筑物管理条例》（第 344 章）
- 土地注册处 — 公契查册系统