《简朴房条例》
完整解读

本文以业主立场拆解《简朴房条例》（坊间亦称「劏房条例」）的关键条文，包括适用范围、业主法定责任、合规路径与违法后果。如果您只想知道「我该做什么」，可以直接看小节 4「业主的合规路径」。

1. 条例的核心目的

社会俗称的「劏房」问题在香港讨论逾十年——分间单位普遍缺乏独立厕所、消防设施不足、楼面面积过小，多次成为火警伤亡事件的源头。政府在多年检讨后，于 2025 年 10 月 3 日刊宪《简朴房条例》（Cap. 658，业界及媒体亦惯称「劏房条例」），并自 2026 年 3 月 1 日起分阶段实施，以法定认证制度取代过往缺乏标准可依的灰色地带。

《简朴房条例》的立法目的，是为分间单位的出租建立认证制度，确保单位符合居住环境最低标准，而非一刀切禁止分间出租。政府明确表态：完全取缔分间单位会令基层居住问题恶化，因此条例选择「认证制」而非「禁止制」——分间单位可以在符合最低标准、取得认证后，以「简朴房」的身份合法继续出租。

根据房屋局公布的登记数字，截至 2026 年 6 月 25 日，全港已有约 20,000 个楼宇单位完成宽限期登记，约占政府估算全港 11 万个分间单位的 18%。政府估算，全港合共约 22 万名居民居住于分间单位，当中近 8 万个单位料只需轻微改动即可达标认证。这个数字反映条例的政策取态：与其一刀切取缔，不如透过认证制度逐步淘汰不合规处所，同时为合规单位保留合法的出租地位。

对业主而言，《简朴房条例》同时解决了长期存在的法律灰色地带——分间出租过往没有清晰的法定居住标准可依循，一旦发生意外，业主的法律责任亦难以厘清。取得简朴房认证后，单位的合规状态有法可依，出租关系亦更受保障，这是条例对业主而非只对租客有利的一面。

2. 条例适用范围

条例适用于以下两类物业内的分间单位：

• 私人住宅单位（住用建筑物）内的分间单位
• 综合用途建筑物的住用部分内的分间单位

不适用于：工业大厦、商业大厦、公屋、已缴清补价的居屋／绿置居等资助出售单位（公屋与居屋有独立规范）。

「分间单位」的法定定义：某住用建筑物的楼宇单位，以参照建筑图则中没有显示的方式分间，分间后单位内有 2 个或以上隔间，其中至少 2 个设计为各自独立的住宅租赁标的物，且至少 1 个是由该次分间所构成的。

边界情况须留意：「住用建筑物」的定义，包括纯住宅楼宇，以及综合用途建筑物当中划作住用的部分（例如商住楼宇的住宅楼层）。纯商业或工业楼层即使被分间出租作居住用途，亦不属于《简朴房条例》规管范围——但此类用途本身可能已违反《建筑物条例》或土地契约的用途限制，业主须留意两者是独立的法律风险，不能互相取代。

另一常见边界情况涉及僭建构筑物：天台、平台、花园或庭院因违反《建筑物条例》（第 123 章）的建筑工程而形成的分间隔间，不属于《简朴房条例》所指的「分间单位」。换言之，天台屋、天台劏房等僭建构筑物不受本条例的认证制度管辖，但仍可能触犯《建筑物条例》的僭建罚则——业主不应误解「不受简朴房条例规管」等于「毋须理会」。

此外，床位寓所、过渡性房屋、简约公屋、非牟利机构出租单位、市区重建局项目下获取的单位、酒店宾馆、安老院、残疾人士院舍、幼儿中心、药物倚赖者治疗康复中心、以及已登记学校出租予学生的单位，均由其他专项条例规管，明确排除在《简朴房条例》适用范围之外。

二房东转租的情况同样受条例规管。不少分间单位由「二房东」（即向业主承租整个楼宇单位，再分间转租予多名租客的中间人）实际经营。条例并没有因为存在转租安排而豁免规管——楼宇单位的拥有人（业主）仍是登记与认证申请的法定主体，二房东的角色属于条例第 8(2)(b) 条所指「根据上级租赁将整个主楼宇单位出租的人」，同样可被追究刑责。业主不能以「单位由二房东管理，与我无关」作为理由，回避登记或认证的责任。

3. 业主的法定责任

条例下，业主是首要责任人。即使单位由营运者转租，业主仍需确保单位取得认证。具体责任包括：

• 登记：在 12 个月登记期内（2026 年 3 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日）向房屋局提交宽限期（登记）申请，证明有关分间单位在刊宪日（2025 年 10 月 3 日）前 3 个月内（即 2025 年 7 月 4 日至 10 月 3 日）曾作住宅租赁用途。登记期内申请费用为 $0。
• 认证：在宽限期届满前（即 2030 年 2 月 28 日前），委聘指明专业人士（注册建筑师、注册结构／岩土工程师，或建筑测量组别的注册专业测量师）进行实地视察，并取得证明单位符合居住环境最低标准的报告，据此向房屋局申请简朴房认证。
• 维持合规：在认证有效期（60 个月，即 5 年）内持续符合居住环境最低标准，包括每 12 个月至少一次检查独立火警侦测器及灭火器，不得因日后改动而令单位重新跌出标准。
• 续期：于认证 60 个月有效期届满前申请续期（续期费用为每个简朴房 $2,400），避免出现认证真空期而失去合法出租资格。

4. 业主的合规路径

对绝大多数业主来说，合规路径只有 4 步，但每一步的处理质素都直接影响往后的时间与成本：

1. 登记（2026.3 – 2027.2.28）：向房屋局提交宽限期登记申请，毋须费用，只须证明楼宇单位在指定 3 个月窗口内曾出租作住宅用途。完成登记即取得 36 个月宽限期保护，直至 2030 年 2 月 28 日。
2. 评估（建议尽早进行，不宜拖至宽限期尾声）：由指明专业人士到单位实地视察，对照附表 1 的 8 项居住环境最低标准（楼面面积、楼底高度、消防安全、荷载、独立厕所设施、供水点及洗涤盆、照明通风、水电表）逐项核实，并书面列明需要改动的项目与大致造价范围。
3. 改造（依评估结果，范围与造价因单位而异）：执行评估报告所列的必要改造工程，例如加装独立火警侦测器、改善通风设施，或于厕所内加建浴缸／淋浴花洒。政府估算近 8 成登记单位仅需轻微改动，但个别单位（例如楼面面积不足、涉及僭建间隔）可能需要较大规模的结构调整，甚至无法达标。
4. 认证（须在 2030 年 2 月 28 日宽限期届满前完成，但不建议留待最后阶段）：由指明专业人士提交报告连同订明费用，向房屋局申请简朴房认证。认证费用视乎登记时间与申请时间的组合而定，最早登记的业主最多可全免认证费；逾期申请则划一收取 $3,000／分间单位。

业主自行处理 vs. 委托专业团队的差异在于：时间成本、专业判断的正确性、房屋局沟通的效率。我们建议业主至少先做一次免费咨询，了解自己单位的实际状况，再决定要不要自己处理。

5. 违法后果

《简朴房条例》第 2 部（即罚则条款，第 8 条）自 2027 年 3 月 1 日起生效。届时，任何楼宇单位内有 2 个或以上分间单位根据独立住宅租赁出租，而该楼宇单位既没有有效的宽限期登记、亦有分间单位未取得有效的简朴房认证，出租人、上手业主及有权收取相关租金的人均可能负上刑责。

程序	刑罚	持续罚款
循简易程序定罪	第 6 级罚款 + 监禁最高 2 年	每日另处 $20,000
循公诉程序定罪	罚款 $300,000 + 监禁最高 3 年	每日另处 $20,000

条例亦设有免责辩护：业主如能证明不知道亦没有理由怀疑分间单位是在犯罪情况下租出、或即使作出合理努力仍不能避免，可作抗辩理由。但举证责任在于业主，实务上难以单凭「不知情」抗辩成功，及早取得认证仍是唯一可靠的免责方法。值得留意，罚则条款虽然要到 2027 年 3 月才生效，但登记与认证的申请程序早于 2026 年 3 月已经开始——业主不应误以为「执法日之前毋须理会」，因为评估、改造、申请认证整个流程的实际所需时间，往往比业主预期长。

6. 业主、租客、营运者的责任区分

三方在条例下责任不同：

角色	主要责任
业主	登记、认证、续期，并确保单位持续符合居住环境最低标准。即使委托营运者管理，业主仍是《简朴房条例》第 8 条下可被追究的首要人士之一。
租客	不擅自改动单位结构或间隔。如发现单位并无有效简朴房认证仍被出租，可向房屋局举报。
营运者	代业主管理出租业务的中介或包租公司。实务上应与业主签订书面合规协议，明确划分登记、认证申请、续期及维修责任的分工，避免出现「以为对方已经处理」的落差。

三方责任虽然分开列出，但在实际纠纷中往往互相牵连——例如租客投诉单位无认证仍被出租，房屋局调查后追究的对象通常是业主而非营运者，因为条例的法定登记与认证义务始终落在楼宇单位的拥有人身上。业主与营运者之间的合规协议，属于双方私下的民事安排，不能对抗房屋局或法庭依据条例本身追究业主的权力。

7. 常见误解

误解一：「劏房条例」与「简朴房条例」是两套不同法例。「劏房」是社会惯用的俗称，《简朴房条例》（Cap. 658）才是唯一的法定名称，业界及媒体亦惯称之为「劏房条例」——两者所指的是同一部法例。分间单位在未取得认证前，法律上称为「分间单位」；取得有效简朴房认证后，才可称为「简朴房」。

误解二：认证有效期是「5 年」，可以放到第 5 年才处理续期。条例原文列明认证有效期为「自认证日起计的 60 个月期间」，60 个月与 5 年在时间长度上相同，但条例采用「60 个月」作为精确计算基准，并由认证日（而非申请日）起计。建议业主在有效期届满前至少 3 至 6 个月着手安排续期评估，避免出现认证真空期而无法合法出租。这两个误解看似细节，但对业主的实际影响不小——用错术语可能令业主在与专业人士或房屋局沟通时产生混淆，甚至误判自己需要采取行动的时限。