简朴房最低面积
及楼底高度标准
面积和楼底高度是业主最常问的两个标准，也是最多单位未达标的两项要求。本文说明如何正确计算及测量，以及不符合时的解决方案。
简朴房面积及楼底高度最低要求
| 标准 | 最低要求 | 计算基准 |
|---|---|---|
| 内部楼面面积 | ≥ 8 m² | 含厕所面积 |
| 楼底净高 | ≥ 2.3 m | 最低点量度（梁下 / 喉管下） |
资料来源：《2025年业主与租客（综合）（修订）条例》，屋宇署技术指引
最低内部楼面面积：8 平方米怎么量？
条例规定每间简朴房的「内部楼面面积」不少于 8 平方米。此面积以单位围墙内表面量度，厕所包括在内：
- 计入面积：睡眠区、起居空间、厨房使用区域（如共用）、入口走道、厕所
- 量度方式：内墙面至内墙面的实际尺寸，非建筑图则上的面积
⚠️ 业主常见误解
「我的图则显示这个单位有 8.5 平方米，不用到场量度了吧？」— 仍需实地核实。图则面积与实际量度可能有出入，间隔墙厚度及量度基准不同，均可能令实际内部楼面面积低于图则所示。
哪些单位最容易不达标？
根据 Owl Square Group 的现场评估记录，以下类型的单位最常面积不足：
- 1980 年代以前旧楼的「细劏」，实用面积 6–7.5 m² 的情况普遍
- 原本为储物室或工人房改建的分间单位
- 为增加单位数量而过度分隔的楼层（例如 500 平方呎劏成 5 间）
楼底高度：2.3 公尺在哪里量？
楼底净高是许多业主忽略的标准，原因在于量度位置有很多「陷阱」：
- 楼板至天花板最低点
- 横梁下方的净高
- 冷气机喉管下方
- 灯槽、假天花下方
- 天台加建物及阁楼
- 斜顶建筑（如顶层单位）
- 管道走廊下方空间
- 厕所内部的楼底高度
⚠️ 实际案例
中间楼层的单位天花整体高度达 2.5 公尺，但装修时加装了假天花及空调喉管，令最低点降至 2.15 公尺，不符合标准。拆除假天花后才获认证。
面积或高度不符合，有什么选择？
合并相邻单位
将两间不达标的细单位打通合并为一间达标单位。虽然减少出租间数，但每间单位的租金可相应提高，整体收益未必大幅下跌。认可人士评估后才能确定可行性。
拆除假天花或管道改道
若高度不足是由假天花、冷气喉管等造成，拆除后可能恢复达标高度。若是建筑结构本身的横梁导致，则较难解决，需要认可人士判断。
重要原则：不要在未获认可人士评估前自行改动间隔墙或结构。错误改动可能影响结构安全，并令认证更加困难。
常见问题
简朴房最低面积是多少？厕所计不计入？
根据《简朴房条例》（2025年第41号条例），每间简朴房的「内部楼面面积」不得少于 8 平方米。厕所（包括洗手盆、坐厕、淋浴位置）的面积计算在内。
面积 8 平方米如何量度？用建筑图则还是实地测量？
应以实地量度为准，即从内墙面量至对面内墙面的实际距离计算面积。建筑图则的面积数字可作参考，但最终认证以认可人士到场实际测量的数字为准。
楼底高度 2.3 公尺在哪个位置量度？
在单位内任何位置的最低点量度。这包括横梁下方、冷气喉管下方、假天花下方等。只要任何一个居住位置的净高低于 2.3 公尺，即属不符合标准。
如果单位面积不足 8 平方米，一定要合并吗？
合并是最常见的解决方案，但不是唯一选项。若间隔墙位置可以调整（即非承重墙），有时可以透过移墙扩大个别单位面积。能否调整、调整后是否达标，必须由认可人士实地评估才能确定。
天台屋或阁楼能否符合简朴房认证标准？
天台屋及阁楼通常同时面临面积不足和楼底高度不足两个问题，且结构改动往往牵涉较高风险。部分天台屋更涉及僭建物清拆问题。业主应先咨询认可人士，评估认证可行性再作决定。