《簡樸房條例》
完整解讀

本文以業主立場拆解《簡樸房條例》（坊間亦稱「劏房條例」）的關鍵條文，包括適用範圍、業主法定責任、合規路徑與違法後果。如果您只想知道「我該做什麼」，可以直接看小節 4「業主的合規路徑」。

1. 條例的核心目的

社會俗稱的「劏房」問題在香港討論逾十年——分間單位普遍缺乏獨立廁所、消防設施不足、樓面面積過小，多次成為火警傷亡事件的源頭。政府在多年檢討後，於 2025 年 10 月 3 日刊憲《簡樸房條例》（Cap. 658，業界及媒體亦慣稱「劏房條例」），並自 2026 年 3 月 1 日起分階段實施，以法定認證制度取代過往缺乏標準可依的灰色地帶。

《簡樸房條例》的立法目的，是為分間單位的出租建立認證制度，確保單位符合居住環境最低標準，而非一刀切禁止分間出租。政府明確表態：完全取締分間單位會令基層居住問題惡化，因此條例選擇「認證制」而非「禁止制」——分間單位可以在符合最低標準、取得認證後，以「簡樸房」的身份合法繼續出租。

根據房屋局公布的登記數字，截至 2026 年 6 月 25 日，全港已有約 20,000 個樓宇單位完成寬限期登記，約佔政府估算全港 11 萬個分間單位的 18%。政府估算，全港合共約 22 萬名居民居住於分間單位，當中近 8 萬個單位料只需輕微改動即可達標認證。這個數字反映條例的政策取態：與其一刀切取締，不如透過認證制度逐步淘汰不合規處所，同時為合規單位保留合法的出租地位。

對業主而言，《簡樸房條例》同時解決了長期存在的法律灰色地帶——分間出租過往沒有清晰的法定居住標準可依循，一旦發生意外，業主的法律責任亦難以釐清。取得簡樸房認證後，單位的合規狀態有法可依，出租關係亦更受保障，這是條例對業主而非只對租客有利的一面。

2. 條例適用範圍

條例適用於以下兩類物業內的分間單位：

• 私人住宅單位（住用建築物）內的分間單位
• 綜合用途建築物的住用部分內的分間單位

不適用於：工業大廈、商業大廈、公屋、已繳清補價的居屋／綠置居等資助出售單位（公屋與居屋有獨立規範）。

「分間單位」的法定定義：某住用建築物的樓宇單位，以參照建築圖則中沒有顯示的方式分間，分間後單位內有 2 個或以上隔間，其中至少 2 個設計為各自獨立的住宅租賃標的物，且至少 1 個是由該次分間所構成的。

邊界情況須留意：「住用建築物」的定義，包括純住宅樓宇，以及綜合用途建築物當中劃作住用的部分（例如商住樓宇的住宅樓層）。純商業或工業樓層即使被分間出租作居住用途，亦不屬於《簡樸房條例》規管範圍——但此類用途本身可能已違反《建築物條例》或土地契約的用途限制，業主須留意兩者是獨立的法律風險，不能互相取代。

另一常見邊界情況涉及僭建構築物：天台、平台、花園或庭院因違反《建築物條例》（第 123 章）的建築工程而形成的分間隔間，不屬於《簡樸房條例》所指的「分間單位」。換言之，天台屋、天台劏房等僭建構築物不受本條例的認證制度管轄，但仍可能觸犯《建築物條例》的僭建罰則——業主不應誤解「不受簡樸房條例規管」等於「毋須理會」。

此外，床位寓所、過渡性房屋、簡約公屋、非牟利機構出租單位、市區重建局項目下獲取的單位、酒店賓館、安老院、殘疾人士院舍、幼兒中心、藥物倚賴者治療康復中心、以及已登記學校出租予學生的單位，均由其他專項條例規管，明確排除在《簡樸房條例》適用範圍之外。

二房東轉租的情況同樣受條例規管。不少分間單位由「二房東」（即向業主承租整個樓宇單位，再分間轉租予多名租客的中間人）實際經營。條例並沒有因為存在轉租安排而豁免規管——樓宇單位的擁有人（業主）仍是登記與認證申請的法定主體，二房東的角色屬於條例第 8(2)(b) 條所指「根據上級租賃將整個主樓宇單位出租的人」，同樣可被追究刑責。業主不能以「單位由二房東管理，與我無關」作為理由，迴避登記或認證的責任。

3. 業主的法定責任

條例下，業主是首要責任人。即使單位由營運者轉租，業主仍需確保單位取得認證。具體責任包括：

• 登記：在 12 個月登記期內（2026 年 3 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日）向房屋局提交寬限期（登記）申請，證明有關分間單位在刊憲日（2025 年 10 月 3 日）前 3 個月內（即 2025 年 7 月 4 日至 10 月 3 日）曾作住宅租賃用途。登記期內申請費用為 $0。
• 認證：在寬限期屆滿前（即 2030 年 2 月 28 日前），委聘指明專業人士（註冊建築師、註冊結構／岩土工程師，或建築測量組別的註冊專業測量師）進行實地視察，並取得證明單位符合居住環境最低標準的報告，據此向房屋局申請簡樸房認證。
• 維持合規：在認證有效期（60 個月，即 5 年）內持續符合居住環境最低標準，包括每 12 個月至少一次檢查獨立火警偵測器及滅火器，不得因日後改動而令單位重新跌出標準。
• 續期：於認證 60 個月有效期屆滿前申請續期（續期費用為每個簡樸房 $2,400），避免出現認證真空期而失去合法出租資格。

4. 業主的合規路徑

對絕大多數業主來說，合規路徑只有 4 步，但每一步的處理質素都直接影響往後的時間與成本：

1. 登記（2026.3 – 2027.2.28）：向房屋局提交寬限期登記申請，毋須費用，只須證明樓宇單位在指定 3 個月窗口內曾出租作住宅用途。完成登記即取得 36 個月寬限期保護，直至 2030 年 2 月 28 日。
2. 評估（建議盡早進行，不宜拖至寬限期尾聲）：由指明專業人士到單位實地視察，對照附表 1 的 8 項居住環境最低標準（樓面面積、樓底高度、消防安全、荷載、獨立廁所設施、供水點及洗滌盆、照明通風、水電錶）逐項核實，並書面列明需要改動的項目與大致造價範圍。
3. 改造（依評估結果，範圍與造價因單位而異）：執行評估報告所列的必要改造工程，例如加裝獨立火警偵測器、改善通風設施，或於廁所內加建浴缸／淋浴花灑。政府估算近 8 成登記單位僅需輕微改動，但個別單位（例如樓面面積不足、涉及僭建間隔）可能需要較大規模的結構調整，甚至無法達標。
4. 認證（須在 2030 年 2 月 28 日寬限期屆滿前完成，但不建議留待最後階段）：由指明專業人士提交報告連同訂明費用，向房屋局申請簡樸房認證。認證費用視乎登記時間與申請時間的組合而定，最早登記的業主最多可全免認證費；逾期申請則劃一收取 $3,000／分間單位。

業主自行處理 vs. 委託專業團隊的差異在於：時間成本、專業判斷的正確性、房屋局溝通的效率。我們建議業主至少先做一次免費諮詢，了解自己單位的實際狀況，再決定要不要自己處理。

5. 違法後果

《簡樸房條例》第 2 部（即罰則條款，第 8 條）自 2027 年 3 月 1 日起生效。屆時，任何樓宇單位內有 2 個或以上分間單位根據獨立住宅租賃出租，而該樓宇單位既沒有有效的寬限期登記、亦有分間單位未取得有效的簡樸房認證，出租人、上手業主及有權收取相關租金的人均可能負上刑責。

程序	刑罰	持續罰款
循簡易程序定罪	第 6 級罰款 + 監禁最高 2 年	每日另處 $20,000
循公訴程序定罪	罰款 $300,000 + 監禁最高 3 年	每日另處 $20,000

條例亦設有免責辯護：業主如能證明不知道亦沒有理由懷疑分間單位是在犯罪情況下租出、或即使作出合理努力仍不能避免，可作抗辯理由。但舉證責任在於業主，實務上難以單憑「不知情」抗辯成功，及早取得認證仍是唯一可靠的免責方法。值得留意，罰則條款雖然要到 2027 年 3 月才生效，但登記與認證的申請程序早於 2026 年 3 月已經開始——業主不應誤以為「執法日之前毋須理會」，因為評估、改造、申請認證整個流程的實際所需時間，往往比業主預期長。

6. 業主、租客、營運者的責任區分

三方在條例下責任不同：

角色	主要責任
業主	登記、認證、續期，並確保單位持續符合居住環境最低標準。即使委託營運者管理，業主仍是《簡樸房條例》第 8 條下可被追究的首要人士之一。
租客	不擅自改動單位結構或間隔。如發現單位並無有效簡樸房認證仍被出租，可向房屋局舉報。
營運者	代業主管理出租業務的中介或包租公司。實務上應與業主簽訂書面合規協議，明確劃分登記、認證申請、續期及維修責任的分工，避免出現「以為對方已經處理」的落差。

三方責任雖然分開列出，但在實際糾紛中往往互相牽連——例如租客投訴單位無認證仍被出租，房屋局調查後追究的對象通常是業主而非營運者，因為條例的法定登記與認證義務始終落在樓宇單位的擁有人身上。業主與營運者之間的合規協議，屬於雙方私下的民事安排，不能對抗房屋局或法庭依據條例本身追究業主的權力。

7. 常見誤解

誤解一：「劏房條例」與「簡樸房條例」是兩套不同法例。「劏房」是社會慣用的俗稱，《簡樸房條例》（Cap. 658）才是唯一的法定名稱，業界及媒體亦慣稱之為「劏房條例」——兩者所指的是同一部法例。分間單位在未取得認證前，法律上稱為「分間單位」；取得有效簡樸房認證後，才可稱為「簡樸房」。

誤解二：認證有效期是「5 年」，可以放到第 5 年才處理續期。條例原文列明認證有效期為「自認證日起計的 60 個月期間」，60 個月與 5 年在時間長度上相同，但條例採用「60 個月」作為精確計算基準，並由認證日（而非申請日）起計。建議業主在有效期屆滿前至少 3 至 6 個月著手安排續期評估，避免出現認證真空期而無法合法出租。這兩個誤解看似細節，但對業主的實際影響不小——用錯術語可能令業主在與專業人士或房屋局溝通時產生混淆，甚至誤判自己需要採取行動的時限。