全港首批认证简朴房实录拆解：深水埗一劏三、每间改装 $5 万
2026 年 6 月，房屋局批出全港首批简朴房认证。其中一个深水埗「一劏三」个案，三间单位均以约 HKD 50,000 的改造成本成功通过认证，成为业界参考的实录基准。本文逐一拆解该案技术改造要求、费用分配及业主可借鉴的实务启示。
深水埗首批认证个案数据
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 案例地点 | 深水埗（具体街道保密） |
| 单位类型 | 一个主单位劏成三个分间单位 |
| 认证时间 | 2026 年 6 月（全港首批） |
| 每间改装费用 | 约 HKD 50,000 |
| 认证主管部门 | 房屋局（Housing Bureau） |
| 认证有效期 | 60 个月（自认证日起计） |
资料来源：《简朴房条例》（Cap. 658）、房屋局首批认证公告（2026年6月）
个案背景：一个主单位、三间新的简朴房
该主单位位于深水埗一幢战后唐楼，原本由业主以三个独立租约分租给三名租客，属常见的「劏房」格局。《简朴房条例》（Cap. 658）于 2026 年 3 月 1 日正式生效后，业主提早在宽限期内完成登记并委托指明专业人士进行评估。
评估结果显示，三间分间单位的楼面面积均超过 8 平方米，楼底净高亦达 2.3 公尺要求，但需在以下范畴完成改造才符合认证标准：
- 防火间隔及 FD30 防火门不符合规格
- 部分厕所欠缺盥洗盆或淋浴花洒（厕所三件套不齐备）
- 通风依赖自然通风，未达机械换气要求
- 水、电未设独立计量表
业主随即展开合规改造，于 2026 年 5 月完工，并由指明专业人士安排实地视察，于同年 6 月获房屋局批出认证——成为全港首批正式取得「简朴房」名称的单位之一。
通过认证需要完成的技术改造
《简朴房条例》附表 1 列明六大居住环境最低标准，以下是该案涉及的全部改造项目：
面积达标：内部楼面面积 ≥ 8 平方米
该案三间单位原本面积已合规，无需调整间隔。量度须以内墙面为基准，厕所面积计入总面积。
楼底高度：≥ 2.3 公尺
在单位内最低点量度，包括横梁下方、喉管下方。该案楼底净高达 2.5 公尺，已符合要求，无需处理。
防火间隔：FD30 防火门 + 间隔墙
每间分间单位须以防火间隔与其他空间分隔，入口须装设符合 FD30 规格的防火门（30 分钟耐火测试）。原有木门须全数更换，这是该案最主要的单项改造费用。
独立厕所：水厕、盥洗盆及浴缸／淋浴花洒（三件缺一不可）
条例明确要求厕所内须同时具备三件设施：（一）水厕、（二）盥洗盆及（三）浴缸或淋浴花洒。该案部分单位原有厕所欠缺盥洗盆或花洒，须补装。此外，厕所门外须另设独立供水点（例如洗手盆），方便厕所外使用。
通风：机械通风（每小时换气至少 5 次）
若单位无法提供符合规格的自然通风（开窗面积达内部楼面面积 1/10 以上），须安装机械通风系统，换气次数不少于每小时 5 次。该案所有单位均选择安装机械抽风系统以确保达标。
独立水表（水务署）及独立电表（中电／港灯）
每间简朴房须设有独立水表及独立电表，分别由水务署及电力公司提供，不得与其他单位共用一表。申请须提早办理，候期视乎部门排期而定（一般需 2–4 个月）。
指明专业人士必须亲自到场视察
根据《简朴房条例》第 17(2) 条，指明专业人士所提交的认证报告，必须建基于其本人到场或安排进行的实地视察，不得只凭文件、图则或相片作出评估。业主切勿轻信任何声称可以「免视察」完成认证的服务。
费用结构：每间 $5 万如何分配？
深水埗案例的每间改装费约 HKD 50,000，费用结构如下：
| 改造项目 | 估算费用（每间） |
|---|---|
| FD30 防火门（连安装） | HKD 8,000–12,000 |
| 厕所三件套补装（盥洗盆 + 花洒） | HKD 6,000–10,000 |
| 厕所外供水点（水喉安装） | HKD 3,000–5,000 |
| 机械抽风系统 | HKD 8,000–14,000 |
| 独立水表申请（水务署费用） | HKD 3,000–5,000 |
| 独立电表申请（电力公司费用） | HKD 2,000–4,000 |
| 指明专业人士视察及认证报告费 | HKD 5,000–8,000 |
| 合计（估算） | 约 HKD 35,000–58,000 |
注：以上为估算区间，实际费用视乎单位现况及承建商报价而定。房屋局的登记费（宽限期内）及早鸟认证费均为 $0，不计入改造成本。
为何该案能控制在 $5 万以内？
深水埗案例的费用偏低，主要因为原有单位基础条件较好：面积已达标、楼底高度充裕、厕所位置已设，无需大幅改动格局。若原有单位需要重新分隔或加装完整厕所，费用可能超过 HKD 100,000。业主应先委托指明专业人士评估，才能准确估算改造成本。详细行业费用区间见改造费用估算 2026。
业主可借鉴的 3 大实务启示
提早登记，锁定 $0 费率
深水埗业主在宽限期内（2027年2月28日前）完成登记，登记费 $0。若再于 2029 年 3 月前成功取得认证，认证费亦为 $0（早鸟全免）。宽限期结束后才登记，费率将大幅上调。
先评估、再改造，避免返工
该案业主先由指明专业人士进行评估，确认改造范围和优先次序，避免在非必要项目上浪费资金。未经评估便自行改装，可能花费数万元却仍有遗漏项目，导致认证申请被拒。
水电表申请须提早安排
独立水表和电表的申请需要 2–4 个月排期，是整个认证流程中耗时最长、最不受业主控制的一环。改造工程开始前即应向水务署及电力公司提出申请，否则可能因等待装表而延误整体认证时间表。
⚠️ 违规后果：登记截止日期临近
- 宽限期登记截止：2027 年 2 月 28 日
- 逾期未登记或未认证，继续出租属违规
- 公诉程序罚款：HKD 300,000 + 监禁 3 年
- 持续违规：每持续一日另罚 HKD 20,000
- 简易程序：第 6 级罚款 + 监禁 2 年
常见问题
全港首批简朴房认证是什么时候颁发的？
2026 年 6 月，房屋局批出全港首批简朴房认证。首批认证个案主要集中在已提早登记、并完成全部改造工程的单位。认证由房屋局局长（而非屋宇署）负责批出，这是《简朴房条例》（Cap. 658）第 2 条的明确规定。
「一劏三」的改装费用为何只需每间约 $5 万？
费用取决于原有单位状况。深水埗案例中，原有单位已有基本厕所设施及相对合规的分隔，主要改造项目集中在防火门、厕所三件套升级、机械通风及独立水电表，因此每间成本控制在约 $5 万范围。若原有单位需要从头分隔或加装完整厕所，费用可能达 HKD 100,000 或以上。
厕所三件套是什么？缺少一件会怎样？
《简朴房条例》附表 1 第 5 条明确要求，每间分间单位的厕所内须设有：（一）水厕、（二）盥洗盆及（三）浴缸或淋浴花洒。三件缺一不可。若视察时发现欠缺任何一件，认证申请将被拒绝，业主须补装后重新申请。
指明专业人士是否需要亲自到场视察？
是的。根据《简朴房条例》第 17(2) 条，指明专业人士所提交的报告，必须建基于其本人到场或安排进行的实地视察，不得只凭文件或相片评估。业主切勿接受任何声称可以「免视察」或「网上申请」完成认证的服务，该等服务不符合法定要求。
业主应何时开始登记以争取早鸟费用？
宽限期登记须于 2027 年 2 月 28 日前完成，登记费为 $0。若业主于 2026 年 3 月至 8 月 31 日前登记，并于 2029 年 3 月前申请认证，认证费亦为 $0（早鸟全免）。越早登记，费率越优惠；宽限期过后才登记，费率将按附表 2 大幅上调。