全港首批認證簡樸房實錄拆解：深水埗一劏三、每間改裝 $5 萬
2026年6月，房屋局批出全港首批簡樸房認證。本文拆解其中一個深水埗「一劏三」案例的完整改造過程，包括每間約 HKD 50,000 的費用分佈、八項技術改造要求，以及業主可直接借鏡的實務啟示。
深水埗首批認證個案概覽
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 案例地點 | 深水埗（具體街道保密） |
| 單位類型 | 一個主單位劏成三個分間單位 |
| 認證時間 | 2026 年 6 月（全港首批） |
| 每間改裝費用 | 約 HKD 50,000 |
| 認證主管部門 | 房屋局（Housing Bureau） |
| 認證有效期 | 60 個月（自認證日起計） |
資料來源：房屋局認證紀錄；改裝費用為業主提供之實際支出，Owl Square Group 整理
個案背景：一個主單位、三間新的簡樸房
這幢深水埗舊樓建於 1970 年代，屬典型戰後唐樓格局。業主數年前已將一個面積約 380 平方呎的主單位分隔為三間獨立分間單位，每間內部樓面面積約 10–12 平方米，各設廁所。
2026 年 3 月，《簡樸房條例》（Cap. 658）正式生效，業主隨即提交登記申請，並委託認可建築師評估三間單位的合規差距。評估報告指出，三間單位面積及樓底均達標，主要欠缺項目集中在防火分隔、廁所配置、機械通風及獨立計量。
完成針對性改造後，認可建築師安排實地視察，並向房屋局提交《簡樸房條例》第 17 條所要求的認可人士報告。房屋局於 2026 年 6 月正式批出認證，三間單位同日取得有效期 60 個月的簡樸房認證，成為全港首批獲認證的簡樸房之一。
通過認證需要完成的技術改造
根據《簡樸房條例》附表1，每間簡樸房須滿足以下八項標準。以下列出深水埗案例所涉及的改造項目及相關條文依據：
面積達標：內部樓面面積 ≥ 8 平方米
三間單位面積分別約 10–12 平方米，均超出最低標準，毋須改動。面積以內牆面至內牆面量度，廁所計入在內。
樓底高度：最低點 ≥ 2.3 公尺
原有樓底均超出 2.5 公尺，無假天花或喉管阻礙，無須改動。
防火間隔：FD30 防火門 + 間隔牆
原有木門需替換為 FD30 級防火門，並確保各單位之間的間隔牆具備足夠防火性能。這是三間單位均須改造的主要項目之一。
獨立廁所：水廁、盥洗盆及浴缸／淋浴花灑
三件套缺一不可。原有廁所欠缺浴缸或淋浴花灑，需加裝淋浴花灑及喉管，確保廁所同時設有：（一）水廁、（二）盥洗盆、（三）浴缸或淋浴花灑。
廁所外供水點：廁所外須設供水點及洗滌盆
每間分間單位的廁所以外，必須另設供水點及洗滌盆，方便日常洗滌用途。原單位欠缺此設施，需新增喉管及洗滌盆。
通風：機械通風（每小時換氣至少 5 次）
深水埗舊樓後方單位採光通風不足，天然通風未達標。三間單位均需加裝機械通風系統，確保每小時換氣次數不低於 5 次。
獨立水錶：由水務署提供
每間分間單位須設獨立水錶，由水務署安裝及管理。業主需向水務署提交申請，並完成配管工程。
獨立電錶：由中電／港燈提供
每間分間單位亦須設獨立電錶，由中華電力或港燈（視乎所在地區）安裝及管理。業主需向電力公司申請新電力接駁。
費用結構：每間 $5 萬如何分配？
深水埗案例的每間改裝費用約 HKD 50,000，以下為各主要項目的費用區間（以每間單位計算）：
| 改造項目 | 費用（每間） |
|---|---|
| FD30 防火門安裝（連門框） | $8,000 – $12,000 |
| 廁所改裝（水廁 + 盥洗盆 + 淋浴花灑三件套） | $15,000 – $20,000 |
| 機械通風系統（抽氣扇 + 管道安裝） | $5,000 – $8,000 |
| 獨立水錶申請及配管工程 | $3,000 – $5,000 |
| 廁所外供水點（喉管 + 洗滌盆） | $2,000 – $3,000 |
| 其他工程（牆身修補、電線整理等） | $5,000 – $8,000 |
| 每間合計（約） | $38,000 – $56,000 |
指明專業人士費用（另計）
上表費用不含指明專業人士報告費。本案例委託認可建築師（屬指明專業人士之一）對三間單位進行實地視察並撰寫認可人士報告，費用約 HKD 15,000–$25,000（三間合計），即每間約 $5,000–$8,000。
房屋局認證申請費
本案例業主於 2026 年 3 月（條例生效首月）提交登記申請，屬早鳥登記業主（2026 年 3 月至 2026 年 8 月 31 日前登記）。根據《簡樸房條例》附表2，凡在早鳥登記期內完成登記、並於 2029 年 3 月前向房屋局申請認證的業主，認證申請費為 $0。若錯過早鳥期，標準認證費為 $3,000。
⚠️ 費用受個案情況影響
以上費用以深水埗此個案為基準，實際費用因樓齡、原有設施狀況、承建商報價及所在地點而有所不同。部分舊樓喉管老化嚴重，實際配管費用可能更高。業主應在委託改造前先取得指明專業人士評估報告，確認改造範圍及費用估算。
業主可借鏡的 3 大實務啟示
指明專業人士必須到場實地視察
根據《簡樸房條例》第 17(2) 條，指明專業人士所提交的認可人士報告，必須建基於其本人到場或安排進行的實地視察，不得只憑業主提供的文件、相片或圖則評估。任何僅憑遠端資料撰寫的報告均不符合法定要求，房屋局將不予受理。業主應確認委託的專業人士明確承諾會親身到場視察。
早鳥登記節省認證費——登記截止 2027 年 2 月 28 日
深水埗案例業主因早鳥登記，認證費全免（$0）。寬限期登記截止日期為 2027 年 2 月 28 日（自 2026 年 3 月 1 日起計 12 個月）。越早登記費率越優惠：錯過寬限期後申請認證，費用為 $3,000。
改造前先取得指明專業人士評估，避免浪費
深水埗業主在改造前先委託認可建築師進行差距評估，準確定位所需改造項目，避免過度施工。未經評估便自行開工，不但可能未能針對合規要求，更可能影響結構安全或令其他認證條件更難達標。
⚠️ 違規後果：不得以「不知情」為由豁免
- 登記截止日期：2027 年 2 月 28 日
- 執法日期：2027 年 3 月起
- 簡易程序定罪：第 6 級罰款 + 監禁 2 年
- 公訴程序定罪：罰款 HKD 300,000 + 監禁 3 年
- 持續違規：每持續一日，另罰 HKD 20,000
常見問題
全港首批簡樸房認證是在什麼時候頒發？
2026年6月，房屋局批出全港首批簡樸房認證。首批認證個案主要集中在已提早登記、並完成全部改造工程的單位。本文所述深水埗「一劏三」個案即為其中之一，業主於條例生效後隨即登記並啟動改造工程，因此能在條例生效後約三個月內完成認證。
「一劏三」的改裝費用為何只需每間約 $5 萬？
費用取決於原有單位狀況。深水埗案例中，原有單位已有基本廁所設施及相對合規的分隔，主要改造項目集中在 FD30 防火門安裝、廁所三件套（水廁、盥洗盆、淋浴花灑）升級、機械通風系統及獨立水電錶申請，因此每間成本控制在約 $5 萬範圍。若原有單位狀況較差（例如廁所設施殘舊、喉管老化、間隔牆需重建），費用可能相應增加。
廁所三件套是什麼？缺少其中一件可以嗎？
《簡樸房條例》附表1第5條明確要求，每間分間單位的廁所內須設有：（一）水廁、（二）盥洗盆及（三）浴缸或淋浴花灑。三件缺一不可，否則無法通過認證視察。部分舊式廁所只設水廁和盥洗盆，欠缺淋浴設備，業主必須在視察前完成加裝。
指明專業人士是否需要親自到場視察？
是的。根據《簡樸房條例》第17(2)條，指明專業人士所提交的報告，必須建基於其本人到場或安排進行的實地視察，不得只憑文件或相片評估。指明專業人士包括認可建築師、認可結構工程師或認可屋宇測量師等。業主在委託前應明確確認對方會親身到場，而非透過文件遠端評估。
業主應何時開始登記以爭取早鳥費用？
寬限期登記須於 2027 年 2 月 28 日前完成，費用為 $0。若業主於 2026 年 3 月至 2026 年 8 月 31 日前完成登記，並於 2029 年 3 月前向房屋局申請認證，認證費為 $0（早鳥全免）。越早登記，費率越優惠；錯過寬限期後申請，標準認證費為 $3,000。