简朴房认证术语词典
22 个业主必须知道的专业名词
《简朴房条例》充满法律术语——「分间单位」与「简朴房」不同、「房屋局」与「屋宇署」职责各异、「宽限期」与「有效期」不能混淆。本文逐一解释 22 个核心名词，让业主读懂条例原文，与认可人士和顾问沟通时不再迷失。
22 个核心术语分类一览
| 类别 | 术语 | 条例依据 |
|---|---|---|
| 身份类（4） | 分间单位、简朴房、主楼宇单位、登记楼宇单位 | 第2、4条 |
| 主体类（4） | 局长（房屋局）、屋宇署、指明专业人士、实地视察 | 第2条、附表3、第17(2)条 |
| 时间类（6） | 刊宪日、登记期、宽限期登记、宽限期、有效期、实务守则 | 第1、2、9条，附表2 |
| 标准类（4） | 居住环境最低标准、内部楼面面积、楼底净高、换气次数 | 附表1 |
| 费用与罚则（4） | 订明费用、第6级罚款、公诉程序罚款、每日持续罚款 | 附表2、第8(3)条 |
资料来源：《简朴房条例》（香港法例第 658 章），2026 年 3 月 1 日版本
1. 身份类术语：谁是谁？
条例用不同名称描述同一实体在不同法律状态下的身份。搞清楚这 4 个术语，是读懂条例的第一步。
分间单位
Subdivided Unit / SDU条文（第4条）：住宅单位以图则上未显示的方式分间后，其中每个设计为独立出租的隔间。
业主须知：「分间单位」是尚未取得认证的称呼，也是条例规管的对象。一旦取得认证，才可改称「简朴房」。
简朴房
Basic Housing Unit / BHU条文（第2条）：指有一项有效的简朴房认证的分间单位。
业主须知：「简朴房」不是泛指任何分间单位的俗称，而是法定术语，仅指取得有效认证的单位。在认证到期后，单位会回复为「分间单位」身份。
主楼宇单位
Host Flat条文：被分间的整个住宅单位，即业主在土地登记册上持有业权的那个单位。
业主须知：认证申请以「主楼宇单位」为单位提出，即一个三房单位分成三间，业主须为整个三房单位提出申请，涵盖全部三个分间单位。
登记楼宇单位
Registered Flat条文（第2条）：有一项有效的宽限期登记的楼宇单位。
业主须知：业主在 2027 年 2 月 28 日前向房屋局登记后，主楼宇单位即成为「登记楼宇单位」，受宽限期保护，直至 2030 年 2 月 28 日前完成认证。
2. 主体类术语：谁负责认证？
业主最常混淆「房屋局」和「屋宇署」——这两个部门的职责截然不同，搞错会导致问错门路。
⚠️ 最常混淆：房屋局 vs 屋宇署
| 部门 | 职责 | 法律依据 |
|---|---|---|
| 房屋局 | BHU 认证与登记的主管部门（局长 = 房屋局局长） | Cap. 658 第2条 |
| 屋宇署 | 建筑工程审批、建筑安全执行（《建筑物条例》Cap. 123） | Cap. 123 |
指明专业人士
Specified Professional条文（附表3）：以下三类人士：
- 名列建筑师名册的注册建筑师（Cap. 408）
- 名列工程师名册，属建造、屋宇装备、土木、消防或结构工程界别的注册专业工程师（Cap. 409）
- 名列测量师名册，属建筑测量组别的注册专业测量师（Cap. 417）
业主须知：认证申请必须附上由指明专业人士拟备的报告。这份报告必须基于实地视察（见下文），且指明专业人士对报告内容负法律责任。
实地视察
Site Inspection条文（第17(2)条）：除非报告是基于指明专业人士所进行或安排进行的有关主楼宇单位（包括有关分间单位）的实地视察而拟备的，否则视为未符合申请要求。
业主须知：指明专业人士必须亲身或安排人员到场视察，不可只靠图则或业主提供的照片。这条规定是为确保评估的真实性与准确性。
3. 时间类术语：日期与期限
条例订明多个关键日期与期限，错误理解可能令业主错过最优惠费用或丧失宽限期保护。
刊宪日
Gazettal Date · 2025 年 10 月 3 日条文（第2条）：指条例在宪报刊登当日，即 2025 年 10 月 3 日。
重要性：宽限期登记的资格判断以刊宪日为基准——分间单位必须在刊宪日前 3 个月内（即 2025 年 7 月 4 日至 10 月 3 日）曾作为住宅租赁标的，方可申请登记。
登记期
Registration Period · 12 个月条文（第10(1)(d)条）：自 2026 年 3 月 1 日起计的 12 个月期间，即 2026 年 3 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日。
业主须知：必须在此期间向房屋局提出宽限期登记申请，费用为 $0。错过登记期，事后申请费用升至 $745/楼宇单位，且不再享有宽限期保护。
宽限期登记
Grace-period Registration条文（第9(2)条）：局长应业主申请，在登记期内对符合条件的楼宇单位作出的登记。
业主须知：宽限期登记是取得宽限期保护的关键步骤。完成登记后，业主可在 2030 年 2 月 28 日前逐步完成认证，而不必在 2027 年 3 月前立即完成。登记本身不代表认证，只是争取时间的法律工具。
宽限期
Grace Period · 36 个月条文（第9(3)条）：宽限期登记自登记申请期届满之后（即 2027 年 2 月 28 日后）起计 36 个月期间内有效，即至 2030 年 2 月 28 日。
业主须知：宽限期是业主取得认证的缓冲时间，并非永久保护。在宽限期届满（2030 年 2 月 28 日）后，未取得认证的分间单位将不得出租，否则触犯第 8 条罪行。
有效期
Validity Period · 60 个月条文（第16(2)条）：认证自认证日起计 60 个月期间内有效（即 5 年）。
业主须知：有效期从认证日（不是申请日）起计。60 个月届满前，业主须申请续期，费用 $2,400/简朴房。如未及时续期，单位重回「分间单位」身份，须重新申请认证。
实务守则
Code of Practice条文（第84(1)条）：局长就条例实施而发出的实务守则，为业主及指明专业人士提供技术指引。
业主须知：实务守则是附表 1 标准的技术补充，详细说明各项居住标准的量度方法、施工规格及合规技术。指明专业人士进行视察时须以实务守则为参考基准。
4. 技术标准类术语：居住环境最低标准
附表 1 共 8 大技术标准，以下 4 个术语最常在评估报告和改造合约中出现。
居住环境最低标准
Minimum Standards条文（第2(2)条）：指附表 1 所列的全部适用规定。共 8 大类：面积、楼底高度、消防安全、荷载、独立厕所、厕所外供水点、照明与通风、水表与电表。
业主须知：8 项标准缺一不可，全部达标方能取得认证。实务上通风、消防、面积是最常出现不达标的三项。
内部楼面面积
Internal Floor Area · ≥ 8 m²条文（附表1第1(2)条）：围封装置以内、从装置内面量度的楼面面积，须达 8 平方米以上，厕所面积包括在内。
业主须知：从内墙面量度，非建筑图则面积。厕所计入 8 平方米之内。
楼底净高
Clear Ceiling Height · ≥ 2.3 m条文（附表1第2条）：由楼面量度至天花板的高度须至少 2.3 米；如有横梁，梁底至楼面须达 2.0 米。
业主须知：在最低点量度，包括假天花、冷气喉管下方。横梁下方只需达 2.0 米（标准较宽松）。
换气次数（ACH）
Air Change Rate · ≥ 5 ACH条文（附表1第7条）：机械通风设施须能以每小时换气至少 5 次的速率向房间供应新鲜空气（ACH = Air Changes per Hour，即每小时换气次数）。
业主须知：适用于无法依靠自然通风的房间及厕所。改造时须由认可工程师计算房间体积，选择合适的风机规格，以达到 ≥5 ACH 的要求。
5. 费用与罚则术语：数字是关键
认证费用不是一律 $3,000，罚款也不是只有公诉程序那一个数字。这 4 个术语厘清最容易被误解的数字。
订明费用
Prescribed Fee · $0 起条文（附表2）：费用依登记时间与认证申请时间的组合计算，并非统一收费：
- 登记费：登记期（2026.3–2027.2）内 $0；逾期 $745/楼宇单位
- 认证费（早鸟）：2026 年 3 月至 8 月登记、2029 年 3 月前认证 → $0
- 认证费（后段登记）：2026 年 9 月至 2027 年 2 月登记者，2028 年 3 月至 2029 年 2 月间认证 → $1,500/分间单位
- 认证费（标准）：无早鸟优惠、或超出上述认证窗口者 → $3,000/分间单位
- 续期费：$2,400/简朴房
业主须知：订明费用仅是向房屋局缴交的政府费用，不包括认可人士评估费、改造工程费等私人费用。
⚠️ 罚则术语：三层结构
条文（第8(3)条）：2027 年 3 月 1 日起，在未取得认证的情况下出租分间单位，面对以下三层罚则：
| 程序 | 主要刑罚 | 持续罚款 |
|---|---|---|
| 第6级罚款 循简易程序 |
第6级罚款 + 监禁 2 年 | 每日 $20,000 |
| 公诉程序罚款 循公诉程序 |
罚款 $300,000 + 监禁 3 年 | 每日 $20,000 |
每日持续罚款：无论以哪种程序定罪，持续违规每日另罚 $20,000。连续 30 日不合规即额外罚款 $600,000。
常见问题
「简朴房」和「分间单位」有什么分别？
两者是同一个实体在不同法律状态下的称呼。分间单位（SDU）是尚未取得认证的分隔居住单位，受《简朴房条例》规管。简朴房（BHU）是指已取得房屋局颁发的有效认证（有效期 60 个月）的分间单位。认证到期后若未续期，单位重回分间单位身份。
简朴房认证由哪个政府部门负责？屋宇署还是房屋局？
由房屋局负责。根据《简朴房条例》（Cap. 658）第2条，条例中的「局长」指房屋局局长，BHU 认证申请、宽限期登记均向房屋局提出。屋宇署（Buildings Department）负责《建筑物条例》（Cap. 123）下的建筑工程审批，与 BHU 认证是两个不同的法定程序。
「宽限期」和「有效期」有什么分别？
宽限期是业主在登记后取得的缓冲保护期（2027 年 2 月 28 日后 36 个月，至 2030 年 2 月 28 日），让业主有时间逐步完成改造和认证。有效期是取得认证后，认证书的法律效力期间（60 个月，即 5 年），届满须申请续期。两者概念不同：宽限期是「取得认证前的保护窗口」，有效期是「认证后的存续时限」。
「指明专业人士」是否就是「认可人士（AP）」？
两个概念有交集但不完全相同。《简朴房条例》使用「指明专业人士」，包括三类人：注册建筑师、特定工程界别的注册专业工程师及建筑测量组别的注册专业测量师（附表3）。「认可人士（AP）」是《建筑物条例》（Cap. 123）的概念，通常指建筑师。在实务中，BHU 认证通常由同时符合两类资格的建筑师或结构工程师负责，但严格说来两个术语来自不同法例。
「订明费用」只有 $3,000 吗？早鸟业主要缴多少？
「订明费用」依附表2的费率结构计算，并非一律 $3,000，也不是只有 $0 和 $3,000 两级。早鸟业主（2026 年 3 月至 8 月登记、2029 年 3 月前认证）为 $0；2026 年 9 月至 2027 年 2 月登记者，若在 2028 年 3 月至 2029 年 2 月间认证，费用为 $1,500/分间单位；没有早鸟资格、或超出上述认证窗口者，适用标准费 $3,000/分间单位。这仅是向房屋局缴交的政府费用，不包括评估费和改造费用。