簡樸房認證術語詞典
22 個業主必須知道的專業名詞
《簡樸房條例》充滿法律術語——「分間單位」與「簡樸房」不同、「房屋局」與「屋宇署」職責各異、「寬限期」與「有效期」不能混淆。本文逐一解釋 22 個核心名詞，讓業主讀懂條例原文，與認可人士和顧問溝通時不再迷失。
22 個核心術語分類一覽
| 類別 | 術語 | 條例依據 |
|---|---|---|
| 身份類（4） | 分間單位、簡樸房、主樓宇單位、登記樓宇單位 | 第2、4條 |
| 主體類（4） | 局長（房屋局）、屋宇署、指明專業人士、實地視察 | 第2條、附表3、第17(2)條 |
| 時間類（6） | 刊憲日、登記期、寬限期登記、寬限期、有效期、實務守則 | 第1、2、9條，附表2 |
| 標準類（4） | 居住環境最低標準、內部樓面面積、樓底淨高、換氣次數 | 附表1 |
| 費用與罰則（4） | 訂明費用、第6級罰款、公訴程序罰款、每日持續罰款 | 附表2、第8(3)條 |
資料來源：《簡樸房條例》（香港法例第 658 章），2026 年 3 月 1 日版本
1. 身份類術語：誰是誰？
條例用不同名稱描述同一實體在不同法律狀態下的身份。搞清楚這 4 個術語，是讀懂條例的第一步。
分間單位
Subdivided Unit / SDU條文（第4條）：住宅單位以圖則上未顯示的方式分間後，其中每個設計為獨立出租的隔間。
業主須知：「分間單位」是尚未取得認證的稱呼，也是條例規管的對象。一旦取得認證，才可改稱「簡樸房」。
簡樸房
Basic Housing Unit / BHU條文（第2條）：指有一項有效的簡樸房認證的分間單位。
業主須知：「簡樸房」不是泛指任何分間單位的俗稱，而是法定術語，僅指取得有效認證的單位。在認證到期後，單位會回復為「分間單位」身份。
主樓宇單位
Host Flat條文：被分間的整個住宅單位，即業主在土地登記冊上持有業權的那個單位。
業主須知：認證申請以「主樓宇單位」為單位提出，即一個三房單位分成三間，業主須為整個三房單位提出申請，涵蓋全部三個分間單位。
登記樓宇單位
Registered Flat條文（第2條）：有一項有效的寬限期登記的樓宇單位。
業主須知：業主在 2027 年 2 月 28 日前向房屋局登記後，主樓宇單位即成為「登記樓宇單位」，受寬限期保護，直至 2030 年 2 月 28 日前完成認證。
2. 主體類術語：誰負責認證？
業主最常混淆「房屋局」和「屋宇署」——這兩個部門的職責截然不同，搞錯會導致問錯門路。
⚠️ 最常混淆：房屋局 vs 屋宇署
| 部門 | 職責 | 法律依據 |
|---|---|---|
| 房屋局 | BHU 認證與登記的主管部門（局長 = 房屋局局長） | Cap. 658 第2條 |
| 屋宇署 | 建築工程審批、建築安全執行（《建築物條例》Cap. 123） | Cap. 123 |
指明專業人士
Specified Professional條文（附表3）：以下三類人士：
- 名列建築師名冊的註冊建築師（Cap. 408）
- 名列工程師名冊，屬建造、屋宇裝備、土木、消防或結構工程界別的註冊專業工程師（Cap. 409）
- 名列測量師名冊，屬建築測量組別的註冊專業測量師（Cap. 417）
業主須知：認證申請必須附上由指明專業人士擬備的報告。這份報告必須基於實地視察（見下文），且指明專業人士對報告內容負法律責任。
實地視察
Site Inspection條文（第17(2)條）：除非報告是基於指明專業人士所進行或安排進行的有關主樓宇單位（包括有關分間單位）的實地視察而擬備的，否則視為未符合申請要求。
業主須知：指明專業人士必須親身或安排人員到場視察，不可只靠圖則或業主提供的照片。這條規定是為確保評估的真實性與準確性。
3. 時間類術語：日期與期限
條例訂明多個關鍵日期與期限，錯誤理解可能令業主錯過最優惠費用或喪失寬限期保護。
刊憲日
Gazettal Date · 2025 年 10 月 3 日條文（第2條）：指條例在憲報刊登當日，即 2025 年 10 月 3 日。
重要性：寬限期登記的資格判斷以刊憲日為基準——分間單位必須在刊憲日前 3 個月內（即 2025 年 7 月 4 日至 10 月 3 日）曾作為住宅租賃標的，方可申請登記。
登記期
Registration Period · 12 個月條文（第10(1)(d)條）：自 2026 年 3 月 1 日起計的 12 個月期間，即 2026 年 3 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日。
業主須知：必須在此期間向房屋局提出寬限期登記申請，費用為 $0。錯過登記期，事後申請費用升至 $745/樓宇單位，且不再享有寬限期保護。
寬限期登記
Grace-period Registration條文（第9(2)條）：局長應業主申請，在登記期內對符合條件的樓宇單位作出的登記。
業主須知：寬限期登記是取得寬限期保護的關鍵步驟。完成登記後，業主可在 2030 年 2 月 28 日前逐步完成認證，而不必在 2027 年 3 月前立即完成。登記本身不代表認證，只是爭取時間的法律工具。
寬限期
Grace Period · 36 個月條文（第9(3)條）：寬限期登記自登記申請期屆滿之後（即 2027 年 2 月 28 日後）起計 36 個月期間內有效，即至 2030 年 2 月 28 日。
業主須知：寬限期是業主取得認證的緩衝時間，並非永久保護。在寬限期屆滿（2030 年 2 月 28 日）後，未取得認證的分間單位將不得出租，否則觸犯第 8 條罪行。
有效期
Validity Period · 60 個月條文（第16(2)條）：認證自認證日起計 60 個月期間內有效（即 5 年）。
業主須知：有效期從認證日（不是申請日）起計。60 個月屆滿前，業主須申請續期，費用 $2,400/簡樸房。如未及時續期，單位重回「分間單位」身份，須重新申請認證。
實務守則
Code of Practice條文（第84(1)條）：局長就條例實施而發出的實務守則，為業主及指明專業人士提供技術指引。
業主須知：實務守則是附表 1 標準的技術補充，詳細說明各項居住標準的量度方法、施工規格及合規技術。指明專業人士進行視察時須以實務守則為參考基準。
4. 技術標準類術語：居住環境最低標準
附表 1 共 8 大技術標準，以下 4 個術語最常在評估報告和改造合約中出現。
居住環境最低標準
Minimum Standards條文（第2(2)條）：指附表 1 所列的全部適用規定。共 8 大類：面積、樓底高度、消防安全、荷載、獨立廁所、廁所外供水點、照明與通風、水錶與電錶。
業主須知：8 項標準缺一不可，全部達標方能取得認證。實務上通風、消防、面積是最常出現不達標的三項。
內部樓面面積
Internal Floor Area · ≥ 8 m²條文（附表1第1(2)條）：圍封裝置以內、從裝置內面量度的樓面面積，須達 8 平方米以上，廁所面積包括在內。
業主須知：從內牆面量度，非建築圖則面積。廁所計入 8 平方米之內。
樓底淨高
Clear Ceiling Height · ≥ 2.3 m條文（附表1第2條）：由樓面量度至天花板的高度須至少 2.3 米；如有橫樑，樑底至樓面須達 2.0 米。
業主須知：在最低點量度，包括假天花、冷氣喉管下方。橫樑下方只需達 2.0 米（標準較寬鬆）。
換氣次數（ACH）
Air Change Rate · ≥ 5 ACH條文（附表1第7條）：機械通風設施須能以每小時換氣至少 5 次的速率向房間供應新鮮空氣（ACH = Air Changes per Hour，即每小時換氣次數）。
業主須知：適用於無法依靠自然通風的房間及廁所。改造時須由認可工程師計算房間體積，選擇合適的風機規格，以達到 ≥5 ACH 的要求。
5. 費用與罰則術語：數字是關鍵
認證費用不是一律 $3,000，罰款也不是只有公訴程序那一個數字。這 4 個術語釐清最容易被誤解的數字。
訂明費用
Prescribed Fee · $0 起條文（附表2）：費用依登記時間與認證申請時間的組合計算，並非統一收費：
- 登記費：登記期（2026.3–2027.2）內 $0；逾期 $745/樓宇單位
- 認證費（早鳥）：2026 年 3 月至 8 月登記、2029 年 3 月前認證 → $0
- 認證費（後段登記）：2026 年 9 月至 2027 年 2 月登記者，2028 年 3 月至 2029 年 2 月間認證 → $1,500/分間單位
- 認證費（標準）：無早鳥優惠、或超出上述認證窗口者 → $3,000/分間單位
- 續期費：$2,400/簡樸房
業主須知：訂明費用僅是向房屋局繳交的政府費用，不包括認可人士評估費、改造工程費等私人費用。
⚠️ 罰則術語：三層結構
條文（第8(3)條）：2027 年 3 月 1 日起，在未取得認證的情況下出租分間單位，面對以下三層罰則：
| 程序 | 主要刑罰 | 持續罰款 |
|---|---|---|
| 第6級罰款 循簡易程序 |
第6級罰款 + 監禁 2 年 | 每日 $20,000 |
| 公訴程序罰款 循公訴程序 |
罰款 $300,000 + 監禁 3 年 | 每日 $20,000 |
每日持續罰款：無論以哪種程序定罪，持續違規每日另罰 $20,000。連續 30 日不合規即額外罰款 $600,000。
常見問題
「簡樸房」和「分間單位」有什麼分別？
兩者是同一個實體在不同法律狀態下的稱呼。分間單位（SDU）是尚未取得認證的分隔居住單位，受《簡樸房條例》規管。簡樸房（BHU）是指已取得房屋局頒發的有效認證（有效期 60 個月）的分間單位。認證到期後若未續期，單位重回分間單位身份。
簡樸房認證由哪個政府部門負責？屋宇署還是房屋局？
由房屋局負責。根據《簡樸房條例》（Cap. 658）第2條，條例中的「局長」指房屋局局長，BHU 認證申請、寬限期登記均向房屋局提出。屋宇署（Buildings Department）負責《建築物條例》（Cap. 123）下的建築工程審批，與 BHU 認證是兩個不同的法定程序。
「寬限期」和「有效期」有什麼分別？
寬限期是業主在登記後取得的緩衝保護期（2027 年 2 月 28 日後 36 個月，至 2030 年 2 月 28 日），讓業主有時間逐步完成改造和認證。有效期是取得認證後，認證書的法律效力期間（60 個月，即 5 年），屆滿須申請續期。兩者概念不同：寬限期是「取得認證前的保護窗口」，有效期是「認證後的存續時限」。
「指明專業人士」是否就是「認可人士（AP）」？
兩個概念有交集但不完全相同。《簡樸房條例》使用「指明專業人士」，包括三類人：註冊建築師、特定工程界別的註冊專業工程師及建築測量組別的註冊專業測量師（附表3）。「認可人士（AP）」是《建築物條例》（Cap. 123）的概念，通常指建築師。在實務中，BHU 認證通常由同時符合兩類資格的建築師或結構工程師負責，但嚴格說來兩個術語來自不同法例。
「訂明費用」只有 $3,000 嗎？早鳥業主要繳多少？
「訂明費用」依附表2的費率結構計算，並非一律 $3,000，也不是只有 $0 和 $3,000 兩級。早鳥業主（2026 年 3 月至 8 月登記、2029 年 3 月前認證）為 $0；2026 年 9 月至 2027 年 2 月登記者，若在 2028 年 3 月至 2029 年 2 月間認證，費用為 $1,500/分間單位；沒有早鳥資格、或超出上述認證窗口者，適用標準費 $3,000/分間單位。這僅是向房屋局繳交的政府費用，不包括評估費和改造費用。