简朴房认证报告由谁签署？「指明专业人士」与「认可人士（AP）」的分别
业主为分间单位申请简朴房认证时，真正要找的不是坊间常说的「认可人士（AP）」，而是《简朴房条例》附表3所指的「指明专业人士」——注册建筑师、指定工程界别的注册专业工程师，或建筑测量组别的注册专业测量师。两个名词来自不同法例，实务上经常重叠，但资格门槛并不相同。指明专业人士的工作进度，直接影响业主能否赶及《简朴房重要时间表》上的截止日期。
指明专业人士与「认可人士（AP）」：关键事实
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 法定角色 | 指明专业人士（specified professional）— 第17(1)(c)(ii)条所指、须就认证作出报告的人 |
| 法定资格（附表3） | ① 注册建筑师（第408章）② 注册专业工程师（第409章；建造／屋宇装备／土木／消防或结构界别）③ 注册专业测量师（第417章；建筑测量组别） |
| 「认可人士（AP）」 | 《建筑物条例》（第123章）的注册类别，并非附表3用语；AP 通常同时具备上述其中一项注册资格，但两者不自动等同 |
| 主要职责 | 实地视察（第17(2)条）· 作出认证报告 · 协助业主备妥申请文件 |
| 费用参考 | 评估及报告 HKD 8,000–20,000（视乎单位数量） |
资料来源：《简朴房条例》（第658章）第17条及附表3，以及房屋局《居住环境最低标准实务守则》
「认可人士（AP）」与「指明专业人士」：两个来自不同法例的名词
《简朴房条例》（第658章）在法律上使用的词语是「指明专业人士」（specified professional），而非「认可人士」。条例附表3只列明以下三类人士可担任指明专业人士：
- 注册建筑师：名列《建筑师注册条例》（第408章）第8(a)条所述注册纪录册的人
- 注册专业工程师：名列《工程师注册条例》（第409章）第7(a)条所述注册纪录册，并属建造、屋宇装备、土木、消防或结构工程界别的人
- 注册专业测量师：名列《测量师注册条例》（第417章）第7(a)条所述注册纪录册，并属建筑测量组别的人
那么业主常听到的「认可人士（AP，Authorized Person）」是什么？AP 是《建筑物条例》（第123章）下的注册类别，与「认可结构工程师（RSE）」「认可岩土工程师（RGE）」同属该条例的制度——三者都不是附表3使用的名词。坊间之所以把「找 AP」和「做简朴房认证」说成同一回事，是因为两者在实务上经常重叠：一名 AP 通常本身就是建筑师或工程师，多数同时符合附表3其中一类资格。
但重叠不等于等同。「持有 AP 资格」本身并不自动符合《简朴房条例》的要求，关键是对方是否名列附表3所指的注册纪录册；反过来说，一位属建筑测量组别的注册专业测量师即使不是 AP，同样可以担任指明专业人士。业主若把搜寻范围限死在「AP」，等于自己收窄了可选人选，往往也付出更高的价钱。
⚠️ 业主是申请人，但不能自行出具报告
第17(1)(a)条订明，认证申请由主楼宇单位的拥有人提出，或由任何人在拥有人书面同意下提出——申请人是业主。但第17(1)(c)(ii)条同时要求申请必须附同一份由指明专业人士作出的报告，证明单位符合居住环境最低标准、且所有指明法定命令、通知或指示的法律责任已获解除；第17(2)条再订明报告须基于指明专业人士进行或安排进行的实地视察。换言之：没有这份报告，申请不符合第17(1)条的要求。
指明专业人士在简朴房认证流程中的 5 项核心职责
- 实地视察：第17(2)条的法定要求，不可只看文件——量度面积、高度、通风设施，拍摄及记录单位现况
- 技术评估：比对《简朴房条例》附表1 的 8 项最低标准，识别不达标项目
- 改造方案：提出合规改造建议，协助业主了解工程范围及优先顺序
- 作出报告：以指明专业人士身份作出第17(1)(c)(ii)条所需的报告，供业主连同 BHU-01 及所有附件一并提交
- 申请跟进：协助业主回应房屋局查询，直至取得认证
⚠️ 报告由指明专业人士署名，责任亦随之而来
指明专业人士就认证作出的报告是一份具名文件，对内容的准确性负有专业责任。选择有完整责任保险的专业人士，是业主保障自身权益的关键。
委任指明专业人士（AP 或其他附表3资格）前要问的 5 个关键问题
-
你属于附表3哪一类注册资格？
要求对方明确说明自己是注册建筑师（第408章）、注册专业工程师（第409章，并属建造／屋宇装备／土木／消防或结构界别），还是建筑测量组别的注册专业测量师（第417章），并提供注册号码供你在相应的注册纪录册查核。留意：屋宇署的认可人士名册查到的是《建筑物条例》下的认可人士身分，不能用来核实附表3资格。 -
处理过多少间简朴房认证个案？
有经验的专业人士能预判常见退件风险，减少来回修改的时间成本。 -
报价是否包含申请费及补交文件？
要求书面报价并列明各项费用，避免事后出现隐藏收费。 -
实地视察是否由你本人进行或安排？
第17(2)条订明，报告必须基于指明专业人士进行或安排进行的实地视察而拟备，否则视为未符合第17(1)(c)(ii)条的规定。只凭业主提供的相片或资料而拟备的报告，并不符合条例要求。 -
有无责任保险？保额多少？
至少 HKD 200 万的专业责任保险，保障业主在报告内容出现争议时有追索渠道。
⚠️ 实际案例
某业主选择报价最低的专业人士（HKD 5,000），因对方对《简朴房条例》不熟悉，申请被退件两次，认证时程延长 4 个月，额外费用超过最初的价格差距。选择有经验的专业人士，前期多花的费用往往低于退件后的补救成本。
指明专业人士费用的组成与市场参考
坊间常说的「AP 费用」，实际上是指明专业人士的服务费，不受政府规管，属市场定价。以下为各项费用的参考范围：
| 费用项目 | 参考范围 |
|---|---|
| 现场评估及技术报告 | HKD 8,000–20,000（每增加 1 间约加 HKD 2,000–3,000） |
| 协助备妥及提交 BHU-01 申请 | HKD 3,000–8,000（部分报价包含在评估费内） |
| 补交文件及回覆房屋局查询 | HKD 2,000–5,000/次 |
| 工程监督及确认报告 | HKD 3,000–8,000（需要改造时） |
建议要求对方提供书面报价并列明各项费用，避免申请过程中出现额外收费争议。
常见问题
简朴房认证必须由认可人士（AP）负责吗？
不一定要「认可人士（AP）」。《简朴房条例》第17(1)(c)(ii)条要求认证申请附同一份由「指明专业人士」作出的报告，而附表3所列的指明专业人士只有三类：注册建筑师（第408章）、属建造／屋宇装备／土木／消防或结构界别的注册专业工程师（第409章），以及属建筑测量组别的注册专业测量师（第417章）。「认可人士（AP）」是《建筑物条例》（第123章）的注册类别，并非附表3的用语；实务上多数 AP 同时具备上述其中一项注册资格，因此经常被当成同一回事，但两者在法律上并不等同。
认可人士（AP）和「指明专业人士」有什么分别？
两者来自不同法例。「指明专业人士」是《简朴房条例》（第658章）的法律用语，由附表3界定为三类注册资格：注册建筑师、属指定工程界别的注册专业工程师，以及属建筑测量组别的注册专业测量师。「认可人士（AP）」则是《建筑物条例》（第123章）下的注册类别，与「认可结构工程师（RSE）」「认可岩土工程师（RGE）」同属该条例的制度，并不出现在附表3。实务上两者经常重叠——一名 AP 通常本身就是建筑师或工程师，多数同时符合附表3——但「持有 AP 资格」本身并不等于符合《简朴房条例》的要求，关键仍是对方是否名列附表3所指的注册纪录册。
如何查核 AP 是否已在屋宇署登记？
业主可在屋宇署官方网站（www.bd.gov.hk）的「认可人士、审批人及认可机构名单」中查核，输入姓名或登记号码即可确认其认可人士登记状况。但要留意：这份名单反映的是《建筑物条例》（第123章）下的认可人士身分，不能用来核实《简朴房条例》附表3的资格。要确认对方可担任指明专业人士，应按其专业范畴，查核他是否名列注册建筑师（第408章）、注册专业工程师（第409章，并属建造／屋宇装备／土木／消防或结构界别）或注册专业测量师（第417章，并属建筑测量组别）的注册纪录册。
业主可以不经 AP 直接向房屋局申请简朴房认证吗？
申请本身由业主提出。第17(1)(a)条订明，认证申请由有关分间单位的主楼宇单位拥有人提出，或由任何人在该拥有人书面同意下提出。但第17(1)(c)(ii)条同时要求申请必须附同一份由指明专业人士作出的报告，证明单位符合居住环境最低标准，以及所有指明法定命令、通知或指示的法律责任已获解除；第17(2)条再订明该报告必须基于指明专业人士进行或安排进行的实地视察。换言之，业主可以是申请人，但不能自行出具这份报告——没有指明专业人士的报告，申请不符合第17(1)条的要求。而作出报告的人不一定是 AP，任何符合附表3三类资格的专业人士都可以。
指明专业人士的费用是否受政府规管？
不受规管。指明专业人士的收费（坊间常称「AP 费用」）属市场定价，政府没有设定上限或下限。香港测量师学会（HKIS）等专业团体有参考收费指引，但非强制执行。业主可要求对方提供书面报价，列明各项服务的费用，并保留相关文件。