哪些分间单位
不符合简朴房认证资格？
并非所有分间单位都能取得简朴房认证。在委托认可人士评估前，业主应先了解哪些情况属于结构性不符合资格，避免浪费评估费用及时间。
六大不符合简朴房认证资格情况
| 类别 | 不符合资格情况 | 可否改动解决 |
|---|---|---|
| 居住面积 | 内部楼面面积 < 8 m²（厕所计入），且无法合并或移墙 | 有时可透过合并解决 |
| 楼底高度 | 天花板净高 < 2.3 m，或横梁底面净高 < 2.0 m，属不可改动的结构问题 | 部分可拆假天花解决 |
| 通风 | 完全被其他单位包围，无法设符合条件的室外通道窗户 | 通常需重新规划间隔 |
| 建筑物用途 | 工业大厦、商业大厦（非住宅建筑物） | 不受条例规管 |
| 公屋 / 居屋 | 公共租住房屋及居者有其屋计划单位 | 另设规管制度 |
| 僭建物 | 涉及未申报僭建物（如天台加建），须先申报并清拆合规 | 清拆后仍需符合所有标准 |
资料来源：《2025年业主与租客（综合）（修订）条例》及屋宇署简朴房实务守则
面积与楼底高度：最常见的硬性门槛
根据简朴房实务守则，每间简朴房的内部楼面面积不得少于 8 平方米，厕所面积计入总面积内。如果分间单位本身的总内部楼面面积只有 6–7.5 m²，改造后仍无法达标，就属于不符合认证资格。
但「面积不足」并非一定等于「完全不能认证」。业主尚有两个改动方向：
- 合并相邻单位：将两间面积不足的邻房打通，合并为一间达标单位。减少出租间数，但每间租金通常可相应提高。
- 调整间隔墙位置：若间隔墙属非承重墙，移墙扩大个别单位面积或可达标。需由认可人士确认墙体性质后方可施工。
⚠️ 楼底高度：两套独立标准
简朴房实务守则设有两项独立的楼底高度标准：天花板净高须达 2.3 公尺；横梁底面净高须达 2.0 公尺。假天花或冷气喉管若令天花净高降至 2.3 m 以下，是最常见的不达标原因——拆除后可能恢复达标。若是结构横梁令横梁底面净高降至 2.0 m 以下（尤其旧楼），则属不可更改的硬性限制。Owl Square Group 评估纪录中有个案：整体天花高度 2.5 m，但假天花及冷气喉管令天花净高降至 2.15 m，最终因未能达到 2.3 m 天花标准而不符合资格。
哪些单位最常出现面积或高度问题？
根据 Owl Square Group 的现场评估纪录，以下类型的单位最常见：
- 1980 年代以前旧楼的「细劏」——居住面积 6–7.5 m² 的情况普遍
- 原本为储物室或工人房改建的分间单位
- 为增加单位数量而过度分隔的楼层（例如 500 平方呎劏成 5 间）
- 天台加建物及阁楼（斜顶导致高度不达标）
通风无法达标：深藏楼层中的包围房间
《简朴房实务守则》提供通风方案A（天然通风）和方案B（替代方案：至少 0.1 m² 可开启窗户配合每小时 5 次机械换气）。大部分有窗的单位都可透过方案B 达标，但以下情况属于无法取得任何通风合规方案：
- 房间四面被其他单位包围，完全无法接触外墙、天井或任何户外通道
- 唯一窗户面向已加盖密封的天台，可能不再符合「室外空气途径」的定义
- 窗户开口朝向相邻租户的私人室内空间（非公共天井或走廊）
⚠️ 实际案例：走廊尽头的最深位房间
一个 500 平方呎单位被分隔成 5 间，走廊尽头的最深位房间四面被相邻单位包围，唯一通道为走廊，完全无对外窗户。方案A 及方案B 均无法达标。最终解决方案：将此间与相邻单位合并，改为 4 间布局，确保每间均有对外通道。
建筑物类型：非住宅建筑物不受条例规管
《简朴房条例》只适用于私人住宅楼宇及综合用途建筑物的住宅部分。以下类型的分间单位不在条例规管范围之内：
- 工业大厦（Industrial Building）
- 商业大厦（非住宅用途部分）
- 公共屋邨（公屋）
- 居者有其屋计划（未补地价居屋）
- 私人住宅大厦
- 唐楼、旧式住宅楼宇
- 综合用途建筑物住宅部分
- 村屋（部分情况适用）
⚠️ 不受条例规管 ≠ 合法出租
工业大厦或商业大厦的分间单位虽不受《简朴房条例》规管，但在工厦居住本身可能违反《建筑物条例》下的用途限制，业主面对的是不同的法律风险。不能以「不用申请简朴房认证」而轻忽合规责任。
天台屋：被实务守则明确排除的处所
天台屋（天台加建物）在《简朴房条例》下属于明确排除的不适用处所。根据《实务守则》第3.2条，违反《建筑物条例》建成并位于天台、平台、后巷、天井或庭院等的僭建物，属于不受条例规管的处所，亦不能申请简朴房认证。
⚠️ 天台屋：不是「先处理问题再申请」
天台加建物的情况与普通分间单位不同。即使业主有意愿合规，天台僭建物亦无法循简朴房认证途径处理——它们根本不在条例的适用范围之内。业主须根据《建筑物条例》处理相关僭建责任（申报、清拆或合规），而非申请简朴房认证。
若业主同一物业同时有楼层内的合法分间单位及天台加建物，两者须分开处理：楼层分间单位可正常申请简朴房认证；天台加建物则须根据《建筑物条例》处理，不影响楼层单位的认证申请。
常见问题
哪些分间单位一定不符合简朴房认证资格？
以下情况属于不符合资格：内部楼面面积（含厕所）不足 8 平方米且无法透过合并或移墙解决；天花板净高低于 2.3 公尺且无法改动（横梁底面另设 2.0 公尺标准）；完全无法达到任何通风方案要求；位于工业大厦或商业大厦（非住宅建筑）；属公屋或未补地价居屋；以及位于天台、平台等位置的僭建物（被条例明确排除，不得申请认证）。
面积不足 8 平方米，有没有办法取得认证？
面积不足本身不代表永远无法认证，关键是能否透过改动达标。可行方案包括：将相邻两间不达标单位合并为一间较大的达标单位，或调整间隔墙位置（前提是非承重墙）扩大面积。若结构上确实无法达到 8 平方米，则不符合认证资格。
天台屋或阁楼能否取得简朴房认证？
根据《实务守则》第3.2条，位于天台、平台等位置的僭建物属明确不适用处所，不受条例规管，亦不能申请简朴房认证。天台加建物须根据《建筑物条例》处理相关责任，不能循简朴房认证途径处理。若同一物业同时有楼层分间单位，楼层部分仍可正常申请认证，与天台加建物问题分开处理。
工业大厦改建的住宅单位是否受简朴房条例规管？
不受规管。《简朴房条例》只适用于私人住宅建筑物及综合用途建筑物的住宅部分，工业大厦不在条例范围之内。但此类单位可能违反《建筑物条例》下的用途限制，业主须了解另一层面的法律责任，切勿以「不受简朴房条例规管」作为继续出租的理由。
业主自住的分间单位，是否需要申请简朴房认证？
不需要。《简朴房条例》只规管出租用途的分间单位。业主自住的空间不在规管范围之内。但若同一单位内有部分房间自住、部分房间出租，出租部分仍受条例规管，须符合认证要求。