旧楼业主的简朴房认证：
必须改造项目清单
1980 年前兴建的唐楼、七层楼、战前楼，在结构、防火及设施各方面均与现代楼宇有所不同。业主在申请简朴房认证前，需要预先了解哪些改造几乎无法避免，避免在评估后才发现超出预算。
旧楼简朴房认证：改造必要性概览
| 改造项目 | 旧楼必要性 | 估计费用 |
|---|---|---|
| 耐火防火门 | 几乎必须 | HKD 4,000–8,000／间 |
| 机械通风系统 | 无窗厕必须 | HKD 3,000–6,000／套 |
| 独立电表 | 常见需求 | HKD 2,000–4,000／间 |
| 防火间隔墙 | 视乎现况 | HKD 8,000–20,000 |
| 结构安全评估 | 视乎楼龄 | HKD 3,000–8,000 |
费用区间基于 Owl Square Group 2025–2026 年评估记录，实际费用视工程范围及承建商报价而定。
旧楼分间单位面临的四大挑战
香港 1980 年前兴建的楼宇——包括唐楼、战前楼、七层徙置楼——在原始设计上并无考虑现代消防及居住安全标准。当业主尝试为这些楼宇的分间单位申请简朴房认证时，通常会面对以下四个问题：
防火分隔不足
旧式楼宇的间隔通常使用砖墙或木板，未达到《居住环境最低标准实务守则》要求的 60 分钟耐火时效（FRR-60）。单位入口的门亦通常不符合守则规定的防火门耐火要求，是最常见的不合格项目。
通风设施缺乏
旧楼厕所普遍没有对外窗，亦未安装符合标准的机械通风系统。《居住环境最低标准实务守则》要求厕所每小时换气不少于 5 次（5 ACH）；起居空间则须设有面向室外的可开启窗户，有效开启面积不少于房间楼面面积的十分之一。旧楼厕所普遍无窗，起居室窗户亦常常不足，几乎无法自然符合要求。
共用水电计量
旧楼出租单位常以"共电"、"共水"方式运作，缺乏独立计量装置。条例要求各分间单位须能独立计算用电，业主因此需要为每间单位安装独立电表，部分情况下亦需独立水表。
面积及楼底高度临界
旧楼"细劏"实用面积普遍在 6–7.5 平方米之间，接近甚至低于 8 平方米的最低要求；部分楼层天花在横梁下方低于 2.3 公尺的最低楼底高度。这两项如不达标，改造空间极为有限。
必须改造项目逐一拆解
1. 耐火防火门
每间简朴房的入口门须符合《居住环境最低标准实务守则》规定的防火门耐火时效要求。旧楼原有木门几乎无一达到此标准，必须更换。
- 防火门须具备自动关闭装置（自动闩）
- 门框与墙身之间的缝隙需以防火填料密封
- 门扇下方距地板空隙不得超过 3 毫米
- 采购防火门时须索取香港消防处认可的测试证书
⚠️ 常见错误
部分业主在未咨询认可人士的情况下，自行购买"声称是防火门"的木门替换，但未有测试证书及合格安装记录。屋宇署验核时会要求提供门的规格文件，未能提交者视作不合规。
2. 机械通风系统
无窗厕所（绝大多数旧楼厕所属此类）必须安装机械抽气系统，符合每小时换气不少于 5 次（5 ACH）的要求。起居空间如无对外窗或通风不达标，同样需要补充机械通风。
- 抽气扇的风量须依厕所容积计算（容积 × 5 = 所需最低 CMH 风量）
- 排气管道须通往室外，不得排入大厦公共走廊
- 部分唐楼因排气路径受限，需要特别设计，费用相应增加
3. 独立电表安装
条例要求每间简朴房能独立计量用电。旧楼"一表多户"的情况普遍，需向电力公司申请分表或以子表（Sub-meter）方式处理。
⚠️ 实际案例
九龙城区一幢 1960 年代唐楼，业主原有 4 间分间单位共用一个电表。申请认证时需为每间单位安装子表，并更新电线走线，合计电工费用达 HKD 18,000，是业主事前未有预算的项目。
4. 防火间隔墙（视乎现况）
分间单位之间的墙壁须达到 60 分钟耐火时效（FRR-60）。旧楼的砖墙一般可达标，但如果使用木板或铝合金间隔，则需要拆除重建或加设防火板材。
5. 其他可能涉及的工程
- 石屎剥落修补：战前楼及部分 1950–1960 年代楼宇，外墙或天花石屎剥落情况常见，属结构安全问题，认可人士须在评估报告中如实反映。
- 污水管更换：部分旧式去水喉已严重老化或使用已淘汰的铅制喉管，需要更换。
- 天台加建物拆除：如单位涉及天台僭建物，可能在认证前须先完成拆除，视乎屋宇署的要求。
费用估算：旧楼业主的典型改造场景
砖墙间隔达标、有自然通风厕所、已安装独立电表
| 更换防火门 | HKD 4,000–6,000 |
| 小修补（缝隙密封等） | HKD 2,000–4,000 |
| 预计改造费用小计 | 约 HKD 6,000–10,000 |
木板间隔、无窗厕所、共用电表、需要多项改造
| 防火门（每间） | HKD 5,000–8,000 |
| 机械通风系统（每套） | HKD 3,000–6,000 |
| 独立电表（每间） | HKD 2,000–4,000 |
| 防火间隔墙局部翻新 | HKD 8,000–15,000 |
| 预计改造费用小计 | 约 HKD 18,000–33,000 |
以上费用不含认可人士评估费（一般 HKD 3,000–8,000）及向屋宇署缴交的认证费用。详细费用结构请参阅简朴房合规改造费用估算。
如何判断自己的旧楼单位能否通过认证？
以上任何一点存疑，均建议安排认可人士到场评估。初步评估费用通常在 HKD 3,000–5,000，远低于事后发现问题再重做的成本。
常见问题
旧楼分间单位申请简朴房认证，和新楼有什么分别？
旧楼（尤其 1980 年前兴建）的分间单位通常缺乏现代防火分隔、独立水电计量及机械通风设施，往往需要进行较多改造工程才能符合《简朴房条例》要求。相比新楼单位，改造费用一般较高，工序也较复杂，整个认证流程亦需预留更充裕的时间。
唐楼或战前楼的分间单位能否通过简朴房认证？
能否认证取决于单位的实际状况，并非因为楼龄而一律不符资格。部分唐楼单位在完成必要改造后确实可以取得认证，但也有部分因面积不足、楼底过低或结构问题而无法认证。业主应先委托认可人士到场评估，才能确认可行性。
旧楼加装防火门需要申请图则批准吗？
更换或加装防火门本身属小型工程，在一般情况下可按《小型工程监管制度》处理，毋须事先取得建筑图则批准，但需由合资格承建商施工并在完工后办理登记手续。如涉及间隔墙改动，则需另行评估。
旧楼独立电表如何安装？费用由谁负担？
独立电表的安装需向中电或港灯申请，费用通常由业主承担。如采用子表方式，需聘请合资格电工安装并确保符合电力供应规例。费用一般在每间 HKD 2,000–4,000，视乎电线走线复杂程度。
旧楼业主应在何时开始准备认证？
鉴于旧楼改造工程一般需时 3–6 个月，加上认可人士评估及屋宇署审批程序，整个认证流程最少需要 6–12 个月。距离 2027 年 3 月执法日时间有限，业主应立即安排初步评估，确认改造范围后尽快展开工程。