按揭物业业主的简朴房认证：
银行同意、抵押限制与合规责任
按揭物业业主办理简朴房认证时，最常提出的问题是「需要银行同意吗？」答案分两部分：宽限期登记本身通常不需要；改造工程则视乎按揭契约条款而定。本文直接回答这个问题，并提供实际操作步骤。
各合规步骤是否需要银行同意
| 合规步骤 | 是否需要银行同意 |
|---|---|
| 宽限期登记（2027年2月28日前） | 通常不需要（纯文件申请） |
| 委托指明专业人士实地视察 | 不需要（不作改动） |
| 不需改造即符合最低标准 | 不需要 |
| 小型改造（如加装火警探测器） | 通常不需要（不属结构性改建） |
| 改造厕所、加装通风系统 | 建议查阅按揭契约 |
| 安装独立水表／电表 | 由水务署／电力公司办理，与按揭无关 |
资料来源：《简朴房条例》（第658章）；具体按揭契约条款因银行而异，建议咨询律师确认。
《简朴房条例》下的按揭业主责任
《简朴房条例》（Cap. 658）第17(1)(a)条明确规定，简朴房认证申请须由楼宇单位的拥有人提出，或由任何人在拥有人书面同意下提出。
按揭业主在法律上仍是物业的「拥有人」。按揭银行（抵押权益人）持有的是物业的抵押权益，并非业权本身。因此，合规责任完全由按揭业主承担，与银行无关。
第8(2)(c)条进一步规定，「不时有权收取租金的任何其他人」亦属刑责范围，即出租收租的按揭业主若未在法定期限内取得认证，须承担相应法律责任：
- 简易程序：第6级罚款 + 监禁2年，每持续一日另罚$20,000
- 公诉程序：罚款$300,000 + 监禁3年，每持续一日另罚$20,000
罚则条款（第8条）于2027年3月1日生效，执法对象为届时仍未合规的分间单位业主。
宽限期登记：通常无需银行同意
宽限期登记制度自2026年3月1日启动，截止日期为2027年2月28日。宽限期内登记的费用为$0（免费）。
宽限期登记属于纯文件申请程序，业主只需向房屋局提交相关物业资料，无需对单位进行任何改造。由于登记本身不涉及改建工程，通常不触发按揭契约中的改建限制条款，业主可直接向房屋局申请，无需事先取得银行书面同意。
宽限期登记后的后续安排
完成宽限期登记后，业主须在2030年2月28日前取得简朴房认证。认证须委托指明专业人士进行实地视察（第17(2)条），确认单位符合附表1所列最低标准（包括面积≥8平方米、楼底高度≥2.3米、独立厕所须设有水厕、盥洗盆及浴缸／淋浴花洒三件缺一不可等）。认证有效期为60个月（自认证日起计）。
按揭契约改建限制：何时需要银行同意
典型的香港按揭契约含有改建限制条款，要求业主在进行结构性或重大改建前取得银行书面同意。这是按揭贷款的标准条件，目的是保护银行的抵押品价值。
判断简朴房合规改造是否需要银行同意，关键在于该改造是否属于「结构性改建」或「重大改建」：
- 安装独立火警探测器
- 加装洗涤盆（轻型安装）
- 更换照明、插座
- 申请独立水表／电表（由公用事业公司办理）
- 小型通风改善（不涉及结构）
- 改造或新建厕所
- 改动隔墙或拆墙
- 安装机械通风系统（涉及结构开孔）
- 增加分间数量（改变楼面格局）
- 大型水电工程
值得注意的是，独立水表及电表的申请由水务署及电力公司直接处理，业主只需向相关公用事业机构申请，无需通过银行，亦不触及按揭契约条款。
如何处理改造同意问题
若评估后认为改造工程须查阅按揭契约，建议按以下步骤处理：
-
仔细查阅按揭契约中的改建限制条款
不同银行的按揭契约措辞不一，部分较为宽松，部分限制严格。委托律师解读条文是最稳妥的做法，费用通常不高。 -
委托指明专业人士评估改造范围
明确区分哪些改造属于必须进行的合规工程，哪些属于可选改善。如部分改造可避免，则有助简化与银行的沟通。 -
以简朴房合规为由向银行提交书面申请
附上条例要求、改造图则及专业人士意见书。银行内部通常将简朴房合规视为政策支持的改造，不倾向拒绝。实际上，银行亦不希望其按揭物业因业主违法而面临执法。 -
获得银行书面同意后才动工
口头承诺不具法律效力。确保取得银行的书面同意函，并妥善保存以备日后查阅。
实际经验显示，银行对于以合规为目的的简朴房改造，通常持正面态度，批准个案远多于拒绝。拖延与银行沟通才是最常见的风险——改造工程往往需要数个月准备及施工，应尽早启动。
按揭业主的合规建议步骤
-
立即完成宽限期登记（2027年2月28日截止，费用$0）
无需银行同意，直接向房屋局提交，锁定宽限期保护，避免2027年3月1日起即告违法。 -
委托指明专业人士进行实地视察，评估单位合规状况
了解单位是否符合附表1最低标准，以及需要进行哪些改造。专业人士须亲身到场，不可仅凭文件评估（第17(2)条规定）。 -
根据评估结果，确认是否需要改造及改造范围
若单位已符合标准（如附表1所有要求），则无需任何改造，可直接申请认证；认证费用按早鸟安排（2026年3月至8月内完成登记，2029年3月前申请认证）为$0，标准费用为每间$3,000。 -
若需改造，查阅按揭契约，评估是否须向银行申请同意
非结构性小型工程通常无需申请；较大范围改造建议委托律师确认后，提前向银行提交申请，预留足够时间等候银行回复。 -
完成改造后，申请简朴房认证
指明专业人士完成实地视察及证明书后，向房屋局提交认证申请。认证有效期为60个月，届满前须续期，以维持合法出租资格。
常见问题
按揭物业业主是否仍需要向房屋局办理简朴房登记及认证？
是的。《简朴房条例》（Cap. 658）第17(1)(a)条规定，认证申请须由楼宇单位拥有人提出。按揭业主仍是法律上的拥有人，按揭银行只是抵押权益人，并非业主，故合规责任完全由按揭业主承担。业主须在2027年2月28日前完成宽限期登记，并在2030年2月28日前取得认证。
办理宽限期登记是否需要按揭银行事先同意？
通常不需要。宽限期登记属于纯文件申请，不涉及任何改造工程，因此不触发按揭契约中的改建限制条款。业主可直接向房屋局申请，无需取得银行书面同意。登记截止日期为2027年2月28日，期间费用为$0。
改造工程需要银行同意，但银行拒绝，怎么办？
建议先评估该改造是否属于严格意义上的「结构性改建」——许多简朴房合规改造（如安装火警探测器、洗涤盆等）并不触及按揭契约的改建限制。若改造确实受约束，可委托律师细阅按揭契约措辞，并以简朴房合规为由正式向银行提交书面申请（附上条例依据及专业人士意见）。银行通常支持有助提升租务合规性的改造，不倾向拒绝。如银行坚持拒绝，应咨询法律意见评估其他路径。
按揭物业被收回后，分间单位的合规责任由谁承担？
物业被银行收回后，银行取得物业法律业权，合规责任随之转移。但须注意，《简朴房条例》第8(2)(c)条将「不时有权收取租金的任何其他人」亦列为刑责人士，因此按揭业主在物业仍由其持有期间，不可以「物业将被收回」为由拖延办理合规手续。银行收回物业后通常会尽快出售，买方（新业主）将承接合规责任。
认证完成后，按揭物业能否继续分间出租？
可以。取得简朴房认证的分间单位可合法出租，认证有效期为60个月（自认证日起计），届满前须申请续期。按揭契约通常允许业主出租物业，但部分契约要求业主通知银行。建议认证完成后与按揭律师核实出租安排的合规性，确保符合按揭契约中的相关条款。