旧楼 vs 新楼：
简朴房改造成本
为何差距这么大？
楼龄是决定简朴房改造费用的最大变数之一。1980年前的旧楼通常需要处理管道老化、电线翻新及消防系统升级，令改造成本比2000年后的新楼高出 HKD 40,000–90,000。本文逐项拆解成本差距的成因及常见追加工程。
旧楼 vs 新楼 简朴房改造典型费用对比
| 改造项目 | 旧楼（1980年前） | 新楼（2000年后） |
|---|---|---|
| FD30 防火门 | $4,000–$8,000 | $3,000–$5,000 |
| 机械通风系统 | $10,000–$20,000 | $6,000–$12,000 |
| 厕所三件套翻新 | $25,000–$50,000 | $8,000–$20,000 |
| 管道更换 | $15,000–$35,000 | $3,000–$8,000 |
| 电线翻新 | $12,000–$28,000 | $3,000–$8,000 |
| 每间单位估算总费用 | $66,000–$141,000 | $23,000–$53,000 |
以上为市场参考估算，实际费用视乎单位状况、施工难度及承办商而定。资料来源：Owl Square Group 2018–2026 个案统计。
楼龄如何影响改造成本？
简朴房认证要求每间分间单位符合《简朴房条例》附表1所列的居住环境最低标准，涵盖面积、高度、消防安全、厕所设施、通风及独立水电表。
旧楼与新楼业主面对的出发点不同：新楼许多基础设施（如管道、电线、消防系统）本身较贴近现代标准，只需针对性调整；旧楼则可能需要在改造合规项目的同时，解决老化基础设施问题，两者费用因此出现显著差距。
三个主要成本驱动因素：
- 管道老化：1980年前的楼宇多用铸铁或铅管，翻新时若不一并更换，认证后仍存在渗漏风险，指明专业人士亦可能在报告中提出关注
- 电线规格：旧楼电线容量可能不符合现代分间单位独立用电的需求，加上条例要求独立电表（由中电或港灯提供），前期电路改造工程可能较大
- 上落货难度：旧式唐楼无升降机，建材搬运费用高，工期亦相应较长
⚠️ 业主常见误解
「我的单位已做过装修，应该不需要大改了吧？」— 普通装修不等于合规改造。条例要求的是特定技术标准（如FD30防火门、每小时换气5次的机械通风），一般装修承办商未必处理过这类工程。实际合规缺口只能由指明专业人士评估后确认。
旧楼（1980年前）特有的改造项目
以下项目在1980年前兴建的楼宇中最为普遍，亦是旧楼改造成本较高的主因：
水厕 + 洗手盆 + 浴缸／淋浴花洒（缺一不可）
《简朴房条例》附表1第5条明确规定，厕所内须同时设有水厕、洗手盆及浴缸或淋浴花洒，三项缺一即不符合认证要求。旧楼的分间单位原本可能只有坐厕及洗手盆，缺乏淋浴设施，需完整加装，令厕所改造费用比新楼高出一倍。估算费用：HKD 25,000–50,000。
供水及排水系统全面评估
楼龄超过40年的楼宇，铸铁排水管及铅水管老化问题常见。翻新厕所时，指明专业人士往往建议一并更换管道，以确保后续正常运作，并符合水表独立申请的前提条件。估算费用：HKD 15,000–35,000。
独立电表申请前提：电路须能承载独立用量
条例要求每间分间单位设有由中华电力有限公司或香港电灯有限公司提供的独立电表。旧楼的电路容量有时不足以支持多间独立计量的分间单位，需先行扩容及翻新电线，才能申请独立电表。估算费用：HKD 12,000–28,000。
条例要求：分间单位不得超出楼宇承载力
《简朴房条例》附表1第4条规定分间单位不得支承超出其恰当承载力的荷载。部分旧楼若计划加装较重的厕所设施或间隔，可能需要结构工程师出具荷载评估报告。此项费用视乎情况而定，通常 HKD 5,000–15,000。
较新楼宇（2000年后）的改造重点
2000年后兴建的楼宇，楼宇基础设施普遍较新，改造工程通常可以针对性地处理合规要求，而无需大规模更换基础设施。主要改造项目包括：
- FD30 防火门：按条例要求安装具防火性能的门扇，阻止火势在楼宇单位内蔓延（附表1第3条）。新楼开门洞尺寸较标准化，安装成本一般 HKD 3,000–5,000
- 机械通风系统：无窗或自然通风不足的房间，需安装能以每小时换气至少5次速率运作的机械通风设施（附表1第7条方案B）。新楼楼板较薄，管道走线较易，成本 HKD 6,000–12,000
- 厕所小修：若厕所已具备三件套（水厕、洗手盆及淋浴花洒），只需确认防水及独立性，费用可大幅降低，一般 HKD 8,000–20,000
- 火警探测器：条例要求每间分间单位及主楼宇单位的共用部分各自设有独立火警探测器，并每12个月至少检查一次
两类楼宇的费用对比试算
以下以同一座标准分间单位（每间约 12 平方米）为例，比较典型的改造费用构成：
- FD30 防火门：$5,000
- 机械通风系统：$14,000
- 厕所三件套翻新：$35,000
- 管道更换：$20,000
- 电线翻新：$18,000
- 独立电表协调：$5,000
- 火警探测器：$3,000
- FD30 防火门：$3,000
- 机械通风系统：$8,000
- 厕所升级：$12,000
- 管道局部调整：$4,000
- 电线局部调整：$4,000
- 独立电表协调：$3,000
- 火警探测器：$2,500
⚠️ 重要提醒
以上数字仅供参考，实际费用因单位状况、施工难度及承办商定价差异而有所不同。在指明专业人士进行实地视察并提供评估报告前，所有费用估算均只能作为初步预算参考。《简朴房条例》要求指明专业人士必须进行实地视察（第17(2)条），不可只看文件或图则作出评估。
费用是否值得？不做认证的代价更高：未完成认证的业主，2027年3月1日起可被循公诉程序追究，最高罚款 HKD 300,000 + 监禁3年，且每持续一日另罚 HKD 20,000。改造费用为一次性支出，合规后可取得60个月有效认证，以此计算，每月合规成本远低于面临执法的风险。
常见问题
旧楼的简朴房改造成本为何比新楼高？
1980年前兴建的旧楼通常面临老化管道需更换、电线不符现代安全标准、消防系统缺乏或需大规模翻新等问题。这些额外工程令旧楼的合规改造成本比同等2000年后新楼高出 HKD 40,000–90,000 不等，视乎楼宇状况而定。
简朴房厕所改造必须包含哪些设施？
根据《简朴房条例》附表1第5条，厕所必须同时设有：（一）水厕；（二）洗手盆；及（三）浴缸或淋浴花洒。三项缺一不可。旧楼若原厕所只有坐厕及洗手盆而无淋浴设施，须完整加装，费用可达 HKD 25,000–50,000。
新楼的简朴房改造费用大概是多少？
2000年后兴建的楼宇，典型改造项目包括安装FD30防火门、机械通风系统及厕所小修，每间单位总费用一般介乎 HKD 23,000–53,000，约为旧楼改造成本的三至四成。
如何确认我的单位是旧楼还是新楼？楼龄以什么为准？
一般以楼宇的占用许可证（入伙纸）发出年份为准。业主可从土地查册或大厦公契确认楼宇竣工年份。指明专业人士在实地视察时会评估楼宇实际状况，即使是1990年代的楼宇，若管道或电线已曾大规模翻新，追加费用亦可能较低。
改造费用由谁负责——业主还是租客？
根据《简朴房条例》，取得认证的法律责任在业主（主楼宇单位的拥有人）身上，实务上改造费用亦由业主承担。业主在改造前须与租客协商工程安排（如施工期间的居住安排），但认证责任不能藉租约转移予租客。