簡樸房認證 vs 不做認證
成本與罰款實際對比
認證整個流程要花多少錢？不做認證又要承擔多大的法律風險？本文將評估費、改造費、政府認證費三項成本，對比公訴程序罰款（$30 萬 ＋ 3 年監禁）與每日 $20,000 持續罰款，用具體數字協助業主作出有依據的判斷。
認證 vs 不認證：關鍵數字比較
| 項目 | 做認證 | 不做認證 |
|---|---|---|
| 房屋局認證費 | $0（早鳥）至 $3,000 | — |
| 評估費（指明專業人士） | $12,000–$40,000+（視單位數量） | — |
| 改造費用（估算） | $20,000–$80,000 | — |
| 2027-03-01 後法律風險 | 合法出租 | 最高 $30萬＋監禁 3 年 |
| 每日持續罰款 | — | $20,000 / 日 |
| 一個月不合規的持續罰款 | — | $600,000 |
資料來源：《簡樸房條例》（Cap. 658）第 8 條；附表 2；評估費參考 HKIS 2026 年 3 月市場參考聲明；改造費為 Owl Square Group 2018–2026 個案數據
認證的實際成本：三個階段逐一拆解
簡樸房認證的成本由三個獨立階段組成，每個階段的費用區間各有不同，業主應逐一了解：
第一階段：指明專業人士評估費
申請認證的必要條件之一，是提交由指明專業人士撰寫的報告，證明單位符合居住環境最低標準。根據《簡樸房條例》第 17(2) 條，報告須以指明專業人士所進行或安排進行的實地視察為基礎，不可只依賴文件或圖則。
指明專業人士包括三類：名列《建築師註冊條例》（第 408 章）的註冊建築師；名列《工程師註冊條例》（第 409 章）、屬建造、屋宇裝備、土木、消防或結構工程界別的註冊專業工程師；以及名列《測量師註冊條例》（第 417 章）、屬建築測量組別的註冊專業測量師。
$12,000–$15,000
1–2 間單位現場視察 + 書面報告（HKIS 參考下限），不含改造工程費
$15,000–$25,000
三至四間分間單位的典型收費；5 間以上或複雜結構可達 $40,000+，平均每間費用隨單位數量降低
第二階段：改造費用
改造費用差異最大，取決於單位目前的狀況。根據 Owl Square Group 管理的個案數據，改造費用的主要驅動因素如下：
適用情況：廁所已有水廁及盥洗盆，只需加裝淋浴花灑；現有防火門已符合 FD30 規格；電錶及水錶已由電力及水務公司獨立供應。主要工程：機械通風系統加裝、獨立火警偵測器（每 12 個月須檢查一次）、滅火器。
適用情況：廁所需加裝三件套（水廁、盥洗盆及浴缸/淋浴花灑）其中一至兩項；需更換防火門；需向中電或港燈申請獨立分錶（非電工內部加裝的分錶）。
適用情況：廁所需全新建造（含防水處理及三件套）；間隔牆需重新建造或加固至符合消防分隔要求；面積接近 8 平方米邊界，需拆改現有間隔。
第三階段：房屋局政府認證費
坊間常說認證費 $3,000，實際上費用視乎業主何時完成寬限期登記及何時提交認證申請，可低至 $0：
| 寬限期登記時間 | 認證申請時間 | 認證費用 |
|---|---|---|
| 2026-03-01 至 2026-08-31（首 6 個月） | 2026-03-01 至 2029-02-28 | $0 |
| 2026-09-01 至 2027-02-28（後 6 個月） | 2026-09-01 至 2028-02-29 | $0 |
| 2026-09-01 至 2027-02-28（後 6 個月） | 2028-03-01 至 2029-02-28 | $1,500 |
| 無有效寬限期登記，或 2029-03-01 後 | 任何時間 | $3,000 |
寬限期登記費用一律為 $0（截止 2027 年 2 月 28 日）。認證 60 個月（5 年）後，續期費用為每個簡樸房 $2,400。
不做認證的代價：罰款計算與法律風險
《簡樸房條例》第 8 條罪行條款於 2027 年 3 月 1 日起生效。任何樓宇單位內有 2 個或以上分間單位根據獨立住宅租賃租出，而該樓宇單位既無有效寬限期登記、亦有分間單位未取得有效認證，相關人士即屬犯罪。
誰會被追究？
第 8(2) 條列明三類可被追究的人士：
- 直接出租人：根據租賃將未認證分間單位租出的人（業主或二房東）
- 上手業主：根據上級租賃將整個主樓宇單位租出的人（即使實際由二房東分間出租）
- 有權收取租金的人：任何不時有權收取上述出租租金的人
換言之，「單位由二房東管，我只是業主」並非免責理由——業主仍在第 8(2)(b) 條的追究範圍之內。
兩層罰款結構
| 程序 | 主要刑罰 | 持續罰款 |
|---|---|---|
| 循簡易程序定罪 | 第 6 級罰款 + 監禁最高 2 年 | 每日另處 $20,000 |
| 循公訴程序定罪 | 罰款 $300,000 + 監禁最高 3 年 | 每日另處 $20,000 |
⚠️ 持續罰款的複利效應
業界通常引用「最高 $30 萬罰款」，但每日 $20,000 持續罰款的累積效應往往被低估：
- 違規 1 個月（30 日）：持續罰款 = 30 × $20,000 = $600,000
- 違規 3 個月（90 日）：持續罰款 = 90 × $20,000 = $1,800,000
- 持續罰款已遠超公訴程序的 $300,000 主罰款金額
臨界點分析：什麼情況下認證划不來？
誠實而言，並非所有分間單位都能或應該認證。以下是兩類需要分開考慮的情況：
確實無法認證的情況
- 面積不足且無法合併：單位內部樓面面積低於 8 平方米，相鄰單位又無合併可能（例如相鄰單位屬不同業主或已有租約），則無法取得認證
- 樓底高度不足且結構性：由建築結構橫樑造成，樑底下地方低於 2 公尺，且無法透過改動解決
- 天台僭建物：因違反《建築物條例》（第 123 章）的建築工程在天台構成的隔間，不屬《簡樸房條例》所指的分間單位，不受認證制度管轄，亦無法申請認證
對於確實無法認證的單位，業主的選項是：合理安排現有租客遷移、停止分間出租，或研究重新裝修以符合標準。繼續出租而不採取行動，是成本最高的選擇。
可以認證但業主猶豫的情況
部分業主擔心改造費用過高，或認為「還有時間再算」。以下是幾個常見判斷錯誤：
⚠️ 常見判斷錯誤
- 「現在租金夠收，等到 2030 年前才做」——2029 年 9 月 1 日倒數期開始，未認證單位不得訂立新租約，現有租約屆滿後即無法合法出租
- 「改造費 $5 萬太貴」——以認證有效期 60 個月計，每月攤分改造費約 $830，遠低於違規 1 日持續罰款 $20,000
- 「政府未必查到我」——法律責任自 2027 年 3 月 1 日起已存在，不以有否被查為標準
2027 年後還有緩衝空間嗎？
對於已在 2027 年 2 月 28 日前完成寬限期登記的業主，答案是：有，但窗口正在收窄。
寬限期登記給予業主額外 36 個月完成改造及取得認證，寬限期至 2030 年 2 月 28 日屆滿。換言之，有效的寬限期登記讓業主在 2027 年 3 月 1 日執法後仍可繼續出租，同時完成認證程序。
但有兩個關鍵節點需要留意：
罪行條款生效
沒有有效寬限期登記的業主，出租未認證單位即屬犯罪。已登記的業主仍在寬限期保護之內，可繼續出租，但應加快認證進度。
倒數期開始：不得訂立新租約
即使仍在寬限期保護之內，由 2029 年 9 月 1 日起，未取得認證的單位不得訂立新的住宅租賃。現有租約可繼續，但業主須在租約屆滿前完成認證，否則無法續租。
全面執法：寬限期屆滿
所有寬限期保護終止。未取得認證的分間單位一律不得出租，否則觸犯第 8 條罪行。
從現在（2026 年 10 月）到 2030 年 3 月全面執法，還有約 3 年半。但認證流程從評估到取得認證書，典型個案需時 4–8 個月，部分需要大型改造的單位可能更長。拖至 2029 年才開始，來不及在倒數期前完成，是業主可以避免的最大風險。
常見問題
不做認證，2027 年 3 月後會被立即檢控嗎？
不一定立即被檢控，但法律風險自 2027 年 3 月 1 日起已存在。已完成寬限期登記的業主，在 2030 年 2 月 28 日前仍受寬限期保護，期間可繼續出租並完成認證。若沒有完成登記，或寬限期屆滿後仍未取得認證，在有 2 個或以上分間單位根據獨立租賃出租的情況下，業主、二房東及有權收取租金的人均可被追究刑責，循公訴程序最高可判罰款 HKD 300,000 及監禁 3 年，另加每日 $20,000 持續罰款。
持續罰款 $20,000 是怎麼計算的？
根據《簡樸房條例》第 8(3) 條，除主要刑罰外，每繼續違規一日，另處 HKD 20,000 罰款。例如，違規出租 1 個月（30 日），持續罰款已累計 30 × $20,000 = $600,000，遠超公訴程序的 $300,000 主罰款。違規時間愈長，持續罰款愈高，業主須特別留意。坊間常見只引用「最高 $30 萬罰款」，已嚴重低估實際法律風險。
認證費用到底是 $0 還是 $3,000？
政府認證費視乎業主何時完成寬限期登記及何時提交認證申請，並非一律 $3,000。若業主在 2026 年 3 月至 8 月（首 6 個月）完成寬限期登記，並於 2029 年 3 月 1 日前提交認證申請，政府費用為 $0。若在 2026 年 9 月至 2027 年 2 月（後 6 個月）登記，2028 年 2 月 29 日前申請認證費用同樣為 $0，2028 年 3 月至 2029 年 2 月申請則為 $1,500，之後申請為 $3,000。沒有完成寬限期登記的業主，任何時間申請均須支付 $3,000。
如果單位本身不符合認證資格，有哪些選擇？
主要選項有三：一、合併相鄰單位，使面積達到 8 平方米要求；二、改造令單位符合標準（如加裝廁所三件套：水廁、盥洗盆及浴缸/淋浴花灑，或改善通風及消防設施）；三、若單位涉及不可解決的結構問題（如天台僭建物），可考慮停止出租或轉作其他合法用途。業主應先由指明專業人士到場進行實地視察，評估各選項的可行性及費用，再作決定。
寬限期登記和取得認證，兩件事有什麼分別？
兩者是獨立程序。寬限期登記（截止日期：2027 年 2 月 28 日）是向房屋局證明樓宇單位在指定期間曾出租作住宅用途，費用為 $0，完成登記後即取得 36 個月寬限期保護。簡樸房認證則是由指明專業人士到場進行實地視察，確認單位符合所有居住環境最低標準後，業主再向房屋局申請認證書，認證有效期為 60 個月（即 5 年）。兩者缺一不可：登記保護出租權，認證才令單位成為合法簡樸房。