業主借認證迫遷、加租？
簡樸房租客的4重保障
《簡樸房條例》規管的是業主的登記與認證責任，條文本身沒有賦予業主任何「因為要認證，所以可以加租或迫遷」的權力。但當認證與改造工程逐步展開，部分租客難免擔心會被業主借故針對。本文以租客角度，釐清目前實際存在的保障，以及認證制度本身不能做到的事——同時也給業主一個清晰的參考，避免因誤解條例而做出不必要、甚至違法的決定。
租客的擔心從何而來？
香港社區組織協會（SoCO）在2025年1月發表的《基層租客對劣質劏房及簡樸房政策意見調查報告》，訪問了211名分間單位、板間房及床位租客（調查期為2024年12月至2025年1月）。調查結果顯示，34.6%的受訪租客預計或擔心，業主會在簡樸房規管制度落實後，借認證或改建為由提高租金或濫收費用。需要說明的是，這是租客一方對未來的預測與憂慮，SoCO並沒有同時訪問業主，這個數字不代表業主已表明有此打算，更不是已經發生的普遍現象。
不過，租客的擔心並非完全沒有根據。認證改造涉及實際費用（例如防火門、獨立水電錶等硬件升級），部分業主確實可能想把這筆支出轉嫁至租客身上，或藉改造工程為由要求租客遷出。這正是本文要處理的問題：業主在法律上能不能這樣做？租客實際上有什麼保障？
先講清楚：認證本身不是終止租約的理由
《簡樸房條例》Cap. 658 規管的核心，是業主（樓宇單位擁有人）須為分間單位完成寬限期登記或取得簡樸房認證，否則在2027年3月1日執法生效後可能面對刑責。條例通篇規管的是業主與房屋局之間的登記、認證義務，沒有任何條文賦予業主因為要進行認證或改造工程，就可以單方面終止一份仍然有效的租賃合約。
換言之：一份有效的租約，不會因為單位要申請簡樸房認證而自動失效或可被業主提前終止。業主如果想在租期屆滿前收回單位，仍然要依靠租約本身已訂明的終止條款，或租客違約（例如欠租）等一般法律理由——認證與否，本身不構成理由。
租客實際擁有的4重保障
與其講一套聽起來很完整、但實際上條例沒有寫明的「BHU專屬租客權利」，不如誠實地說：租客的保障主要來自現行香港一般租務法例與租約本身，而不是《簡樸房條例》新增的特別條文。以下是租客實際上可以依靠的4個角度：
租金、租期及終止條款，一旦白紙黑字寫進租約，業主不能單方面更改。除非租約本身訂有「加租條款」或「租金檢討條款」，並容許業主在特定條件下調整租金，否則業主不能在租期內以「要認證」為由片面加租。租客應保留租約副本，若業主提出加租或改動條款，應先核對租約原文有沒有相應條款。
終止租賃的通知期，由租約條款及香港一般租務法例（包括《業主與租客（綜合）條例》第7章）規管，並非由《簡樸房條例》另訂。這套規則不會因為業主要進行認證或改造工程而被縮短或豁免——業主想收回單位進行改造，仍須依循租約及一般法例訂明的終止或通知安排，不能以「要裝修認證」為由要求租客即時遷出。
如上文所述，《簡樸房條例》沒有任何條文容許業主因為要申請認證或進行改造工程，而提前終止一份有效租約。如果業主聲稱「要認證所以你要搬」，租客可以要求業主具體指出租約中哪一條容許他這樣做——如果租約沒有相應條款，這個說法在法律上站不住腳。
租客如果懷疑業主的加租或迫遷要求不合理，不必單獨面對。可向香港社區組織協會（SoCO）尋求意見及協助；涉及租務糾紛（例如業主違反租約、無理迫遷）可考慮向土地審裁處提出申請；經濟上有困難的租客，亦可向法律援助署查詢是否符合資格申請法律援助，由專業人士協助處理。
誠實地說：這不是條例新增的「特別保障」
以上4項角度，除了「認證本身不構成終止理由」與條例的規管範圍直接相關之外，其餘主要建基於租約本身及香港一般租務法例，而非《簡樸房條例》為租客新增的專屬權利。條例的立法原意是規管業主的登記與認證責任，並非重寫租務關係。租客理解這一點，反而更能準確判斷業主的要求是否合理——不必期待條例會提供它本身沒有承諾的保障。
大部分業主不是想找藉口
需要平衡地說一句：SoCO的調查反映的是租客的憂慮，不代表大部分業主真的打算借認證加租或迫遷。事實上，多數業主面對的是實際的改造成本與迫近的執法日期，他們更關心的是如何合規、如何準時完成登記或認證，而不是如何針對租客。少數借機加租或迫遷的個案確實存在，但不應被理解為普遍現象——這對認真合規的業主並不公平，也無助於租客與業主之間建立互信。
對業主而言，最務實的做法始終是依足租約與一般法例行事，同時及早規劃寬限期登記與認證時間表，而不是想方設法在租客身上找補償。合規成本是業主須自行承擔的部分，強行轉嫁予租客不但可能觸犯一般合約及租務法例，亦無助於業主本身的合規進度。
常見問題
SoCO調查是不是說34.6%的業主計劃借簡樸房認證加租？
不是。SoCO在2025年1月發表的調查，訪問的是211名分間單位、板間房及床位租客，並沒有同時訪問業主。34.6%這個數字，是受訪租客當中，預計或擔心業主日後會借簡樸房認證或改建為由加租或濫收費用的比例——這是租客一方對未來的預測與憂慮，並非業主自行申報的計劃，也不是已經發生的普遍現象。
業主可以說「要做簡樸房認證」就要求我搬走嗎？
不可以單憑這個理由。《簡樸房條例》規管的是業主的登記與認證義務，沒有任何條文容許業主因為要申請認證或進行改造工程，就提前終止一份仍然有效的租約。業主若想在租期屆滿前收回單位，仍須依靠租約本身訂明的終止條款，或租客違約等一般法律理由。如果業主無法指出租約中有相應條款，這個要求在法律上站不住腳。
業主可以在租期中途因為認證改造而加租嗎？
一般情況下不可以。租金屬於租約條款的一部分，業主不能單方面更改，除非租約本身訂有加租或租金檢討條款，並容許業主在特定條件下調整租金。認證改造涉及的成本，是業主須自行承擔的合規支出，並不自動賦予業主在租期內加租的權力。如果租約沒有相關條款，租客可以要求業主出示依據。
如果覺得業主的要求不合理，可以向誰求助？
可以向香港社區組織協會（SoCO）查詢及尋求協助，該會長期跟進分間單位租客的居住權益議題；涉及具體租務糾紛（例如業主違反租約條款、無理迫遷）可考慮向土地審裁處提出申請；經濟上有困難、需要法律協助的租客，亦可向法律援助署查詢是否符合申請資格。不需要單獨面對業主的要求或猜測自己的權利範圍。
是不是所有業主都想借認證針對租客？
不是。SoCO調查反映的是部分租客的憂慮，不代表這是業主之間的普遍做法。大部分業主面對的是實際的改造成本與逼近的執法日期，更關注如何合規、如何準時完成登記或認證，而不是針對租客。少數借機加租或迫遷的個案確實存在，但不應被視為常態，這對認真合規的業主並不公平。