业主借认证迫迁、加租？
简朴房租客的4重保障
《简朴房条例》规管的是业主的登记与认证责任，条文本身没有赋予业主任何「因为要认证，所以可以加租或迫迁」的权力。但当认证与改造工程逐步展开，部分租客难免担心会被业主借故针对。本文以租客角度，厘清目前实际存在的保障，以及认证制度本身不能做到的事——同时也给业主一个清晰的参考，避免因误解条例而做出不必要、甚至违法的决定。
租客的担心从何而来？
香港社区组织协会（SoCO）在2025年1月发表的《基层租客对劣质劏房及简朴房政策意见调查报告》，访问了211名分间单位、板间房及床位租客（调查期为2024年12月至2025年1月）。调查结果显示，34.6%的受访租客预计或担心，业主会在简朴房规管制度落实后，借认证或改建为由提高租金或滥收费用。需要说明的是，这是租客一方对未来的预测与忧虑，SoCO并没有同时访问业主，这个数字不代表业主已表明有此打算，更不是已经发生的普遍现象。
不过，租客的担心并非完全没有根据。认证改造涉及实际费用（例如防火门、独立水电表等硬件升级），部分业主确实可能想把这笔支出转嫁至租客身上，或借改造工程为由要求租客迁出。这正是本文要处理的问题：业主在法律上能不能这样做？租客实际上有什么保障？
先讲清楚：认证本身不是终止租约的理由
《简朴房条例》Cap. 658 规管的核心，是业主（楼宇单位拥有人）须为分间单位完成宽限期登记或取得简朴房认证，否则在2027年3月1日执法生效后可能面对刑责。条例通篇规管的是业主与房屋局之间的登记、认证义务，没有任何条文赋予业主因为要进行认证或改造工程，就可以单方面终止一份仍然有效的租赁合约。
换言之：一份有效的租约，不会因为单位要申请简朴房认证而自动失效或可被业主提前终止。业主如果想在租期届满前收回单位，仍然要依靠租约本身已订明的终止条款，或租客违约（例如欠租）等一般法律理由——认证与否，本身不构成理由。
租客实际拥有的4重保障
与其讲一套听起来很完整、但实际上条例没有写明的「BHU专属租客权利」，不如诚实地说：租客的保障主要来自现行香港一般租务法例与租约本身，而不是《简朴房条例》新增的特别条文。以下是租客实际上可以依靠的4个角度：
租金、租期及终止条款，一旦白纸黑字写进租约，业主不能单方面更改。除非租约本身订有「加租条款」或「租金检讨条款」，并容许业主在特定条件下调整租金，否则业主不能在租期内以「要认证」为由片面加租。租客应保留租约副本，若业主提出加租或改动条款，应先核对租约原文有没有相应条款。
终止租赁的通知期，由租约条款及香港一般租务法例（包括《业主与租客（综合）条例》第7章）规管，并非由《简朴房条例》另订。这套规则不会因为业主要进行认证或改造工程而被缩短或豁免——业主想收回单位进行改造，仍须依循租约及一般法例订明的终止或通知安排，不能以「要装修认证」为由要求租客即时迁出。
如上文所述，《简朴房条例》没有任何条文容许业主因为要申请认证或进行改造工程，而提前终止一份有效租约。如果业主声称「要认证所以你要搬」，租客可以要求业主具体指出租约中哪一条容许他这样做——如果租约没有相应条款，这个说法在法律上站不住脚。
租客如果怀疑业主的加租或迫迁要求不合理，不必单独面对。可向香港社区组织协会（SoCO）寻求意见及协助；涉及租务纠纷（例如业主违反租约、无理迫迁）可考虑向土地审裁处提出申请；经济上有困难的租客，亦可向法律援助署查询是否符合资格申请法律援助，由专业人士协助处理。
诚实地说：这不是条例新增的「特别保障」
以上4项角度，除了「认证本身不构成终止理由」与条例的规管范围直接相关之外，其余主要建基于租约本身及香港一般租务法例，而非《简朴房条例》为租客新增的专属权利。条例的立法原意是规管业主的登记与认证责任，并非重写租务关系。租客理解这一点，反而更能准确判断业主的要求是否合理——不必期待条例会提供它本身没有承诺的保障。
大部分业主不是想找借口
需要平衡地说一句：SoCO的调查反映的是租客的忧虑，不代表大部分业主真的打算借认证加租或迫迁。事实上，多数业主面对的是实际的改造成本与迫近的执法日期，他们更关心的是如何合规、如何准时完成登记或认证，而不是如何针对租客。少数借机加租或迫迁的个案确实存在，但不应被理解为普遍现象——这对认真合规的业主并不公平，也无助于租客与业主之间建立互信。
对业主而言，最务实的做法始终是依足租约与一般法例行事，同时及早规划宽限期登记与认证时间表，而不是想方设法在租客身上找补偿。合规成本是业主须自行承担的部分，强行转嫁予租客不但可能触犯一般合约及租务法例，亦无助于业主本身的合规进度。
常见问题
SoCO调查是不是说34.6%的业主计划借简朴房认证加租？
不是。SoCO在2025年1月发表的调查，访问的是211名分间单位、板间房及床位租客，并没有同时访问业主。34.6%这个数字，是受访租客当中，预计或担心业主日后会借简朴房认证或改建为由加租或滥收费用的比例——这是租客一方对未来的预测与忧虑，并非业主自行申报的计划，也不是已经发生的普遍现象。
业主可以说「要做简朴房认证」就要求我搬走吗？
不可以单凭这个理由。《简朴房条例》规管的是业主的登记与认证义务，没有任何条文容许业主因为要申请认证或进行改造工程，就提前终止一份仍然有效的租约。业主若想在租期届满前收回单位，仍须依靠租约本身订明的终止条款，或租客违约等一般法律理由。如果业主无法指出租约中有相应条款，这个要求在法律上站不住脚。
业主可以在租期中途因为认证改造而加租吗？
一般情况下不可以。租金属于租约条款的一部分，业主不能单方面更改，除非租约本身订有加租或租金检讨条款，并容许业主在特定条件下调整租金。认证改造涉及的成本，是业主须自行承担的合规支出，并不自动赋予业主在租期内加租的权力。如果租约没有相关条款，租客可以要求业主出示依据。
如果觉得业主的要求不合理，可以向谁求助？
可以向香港社区组织协会（SoCO）查询及寻求协助，该会长期跟进分间单位租客的居住权益议题；涉及具体租务纠纷（例如业主违反租约条款、无理迫迁）可考虑向土地审裁处提出申请；经济上有困难、需要法律协助的租客，亦可向法律援助署查询是否符合申请资格。不需要单独面对业主的要求或猜测自己的权利范围。
是不是所有业主都想借认证针对租客？
不是。SoCO调查反映的是部分租客的忧虑，不代表这是业主之间的普遍做法。大部分业主面对的是实际的改造成本与逼近的执法日期，更关注如何合规、如何准时完成登记或认证，而不是针对租客。少数借机加租或迫迁的个案确实存在，但不应被视为常态，这对认真合规的业主并不公平。