《简朴房实务守则》
八大范畴逐条拆解
《简朴房条例》附表1列明八大居住环境最低标准，而《简朴房实务守则》则就指明专业人士进行实地视察时的执行细节作出补充。实际验楼时的查核标准往往比条文字面更严格。本文逐条拆解业主最常误解之处，包括厕所三件套、厕所外设施、机械通风换气次数及电表规定。
《简朴房条例》附表1 八大最低标准速览
| 编号 | 范畴 | 关键指标 | 常见误解 |
|---|---|---|---|
| 1 | 内部楼面面积 | ≥ 8 m²（含厕所） | 厕所面积不另计 |
| 2 | 楼底高度 | ≥ 2.3 m（梁底 ≥ 2 m） | 假天花算入天花高度 |
| 3 | 消防安全 | FD30 防火门、探测器年检 | 以为「安装了就够」，忽略年检义务 |
| 4 | 荷载 | 不超过适当承载力 | 加建重型间隔墙未作结构核算 |
| 5 | 独立厕所 | 水厕 + 盥洗盆 + 浴缸/淋浴花洒 | 以为「有厕所」就够，不知三件套缺一不可 |
| 6 | 厕所外供水点及洗涤盆 | 厕所外须有供水点及洗涤盆 | 以为厕所内的洗手盆已符合要求 |
| 7 | 照明与通风 | 方案A自然／方案B机械（5 ACH） | 以为有窗就自动达标 |
| 8 | 水表及电表 | 水务署／电力公司专用表 | 用电工加装的内部分表代替 |
资料来源：《简朴房条例》（Cap. 658）附表1及《简朴房实务守则》
附表1 第1–2条：面积与楼底高度的量度陷阱
条例附表1第1条规定，每间简朴房的「内部楼面面积」不得少于8平方米。量度方式为从围封装置内面量度，厕所面积明确计入其中（附表1第1(2)条）。不少业主误以为厕所面积另计，或相信管理费账单上的实用面积数字，而忽略实地量度的必要性。
- 图则或差饷记录的面积与条例量度基准不同，建筑墙厚计算方式有别
- 内部楼面面积须由内墙面量至对面内墙面，以实际尺寸计算
- 厕所、走道、入口均计入8平方米总面积
⚠️ 常见误解
「差饷物业估价署面积有8.5m²，应该够了」——图则／差饷面积与条例量度基准不同，必须实地量度内墙面到内墙面的尺寸。账单数字不可作认证依据。
附表1第2条规定楼底高度：由楼面量至天花板不少于2.3公尺，如有横梁，梁底下地方须不少于2公尺。假天花构成天花面，须按假天花位置计算高度，而非原始建筑结构的天花。安装假天花后高度低于2.3公尺者，须拆除才可符合要求。
根据《简朴房条例》第17(2)条，指明专业人士必须亲身到场进行实地视察，并基于视察结果拟备报告。不可只看文件、图则或照片，实地量度是法定前提。
附表1 第3–4条：消防安全的持续义务
附表1第3条规定消防安全须符合四大要求：阻止火势蔓延至相邻单位、抵御火及烟、提供足够逃生途径、维持建筑物结构稳定。条例对消防设施设有具体规格及持续维保要求：
- 防火门：每间分间单位通往公用走廊的门须为FD30防火门，并须附有自动关门装置
- 火警探测器：每间分间单位及公用部分须各自设置独立火警探测器，并须每12个月至少检查一次
- 灭火器：公用部分须备有灭火器，并须每12个月至少检查一次
- 年检责任：上述定期检查义务由业主承担，并须保留书面记录备查
⚠️ 最常见问题
「认证申请时有探测器就够了」——认证后仍有持续维保义务，火警探测器及灭火器的年度检查是法定要求，并非可选维修。违反持续义务可影响认证有效性。
附表1第4条规定，分间单位不得超过其楼层的适当承载力。业主如计划加建重型间隔墙、安装大型设备或进行其他增加荷载的工程，须事先确认结构荷载，建议咨询认可人士进行结构核算，避免超出楼板承受能力。
附表1 第5–6条：厕所三件套及厕所外设施
厕所要求是附表1中误解最多的范畴之一。附表1第5条明确规定，厕所须：
- 围封及防水
- 供占用人（即租客）专用
- 厕所内须同时设有：水厕（flush toilet）、盥洗盆（washbasin）及浴缸或淋浴花洒（bathtub or shower）
三件套缺一不可。香港不少旧式分间单位的厕所只有坐厕及洗手盆，没有浴缸或淋浴花洒，必须加装才符合要求。改装工程视厕所面积及喉管位置而定，通常涉及喉管改动及防水工程。
⚠️ 常见退件原因
厕所没有浴缸或淋浴花洒，只有坐厕和洗手盆，属不符合附表1第5(2)条要求。指明专业人士无法就不符合标准的单位出具合格报告。
附表1第6条则规定：厕所「外面」须设有供水点及洗涤盆，且附近地方须作防水处理。厕所内的盥洗盆不等于厕所外的洗涤盆，两者必须独立并存：
- 厕所内：水厕 + 盥洗盆 + 浴缸或淋浴花洒（三件套）
- 厕所外：另设独立供水点及洗涤盆（厨房洗碗槽可符合，但必须在厕所外）
部分业主以为厕所内有洗手盆已同时满足第5条及第6条的要求，但两者是独立条文，分别规范厕所内部及厕所外部的设施。如单位内没有厨房洗碗槽，须另行加装厕所外洗涤盆。
附表1 第7–8条：通风方案选择与电表规定
附表1第7条规定，每个「房间」（包括厨房，但不包括厕所）均须提供照明及通风。业主可选择以下两个方案之一：
- 符合《建筑物（规划）规例》（第123F章）第30–33条
- 窗户面积及位置须达法定标准
- 须通往室外（不可通往封闭通道）
- 可开窗面积 ≥ 0.1m²（通往室外）
- 人工照明
- 机械通风系统每小时换气 ≥ 5次（5 ACH）
厕所的通风要求略有不同：可选方案A（符合规例第36条）或方案B（5 ACH机械通风，不要求设有可开窗）。厕所的方案B不需要0.1m²可开窗这一条件。
⚠️ 两个常见误解
「有窗就是自然通风，不需要其他设施」——方案A要求符合《建筑物（规划）规例》技术标准，窗户面积不足或窗户不通往室外，均不符合方案A，必须使用方案B全套。
「有安装抽气扇就够了」——方案B要求每小时换气5次，需按房间体积计算实际换气量。以10m²、高2.3m的房间（体积23m³）为例，每小时须达115m³换气量；普通小型抽气扇风量约80–150m³/h，视型号可能不达标。
附表1第8条规定水电表的独立要求：
- 水表：须由水务署专为该分间单位提供，即须在水务署登记为独立账户
- 电表：须由中华电力有限公司（中电）或香港电灯有限公司（港灯）专为该分间单位提供，即须向电力公司申请独立户口
⚠️ 最多业主不知道的规定
「我已请电工装了分表」——内部分表不符条例要求。附表1第8(b)条明确规定电表须由电力公司「专为该分间单位提供」。电工自行安装的内部分表并非电力公司提供及登记，不符合此要求。业主须向中电或港灯申请分户（sub-metering服务），获电力公司安装及登记的独立表，方达到条例要求。
常见问题
简朴房实务守则与《简朴房条例》附表1有何分别？
附表1是条例正文列明的八大居住环境最低标准（面积≥8m²、厕所三件套等）。《简朴房实务守则》则是根据条例第84(1)条发出的补充文件，订明指明专业人士进行实地视察时所依据的执行细节：测量方法、材料规格、机械通风计算基准等。守则在技术细节上更具体，是指明专业人士验楼时的实际操作准则。
厕所内有坐厕和洗手盆，但没有淋浴设施，能通过认证吗？
不能。附表1第5(2)条规定厕所须同时设有：(a) 水厕、(b) 盥洗盆及 (c) 浴缸或淋浴花洒，三件缺一不可。没有淋浴花洒或浴缸属不符合居住环境最低标准，指明专业人士无法出具合格报告。
机械通风每小时换气5次（5 ACH）是否很难达标？
5 ACH意思是通风系统每小时须为房间换气5次。以一个10m²、高2.3m的房间（体积23m³）为例，需要每小时换气量达115m³。普通小型抽气扇约80–150m³/h，视乎型号可能不足。应由机电工程师计算实际需要的换气量，并选配适合规格的机械通风设备。
为何电工加装的分表不符合条例要求？
附表1第8(b)条规定电表须由中华电力有限公司或香港电灯有限公司「专为该分间单位提供」。电工安装的内部分表并非电力公司提供，不符合此要求。业主须向中电或港灯申请「分户」服务，由电力公司安装独立表后方达到条例要求。
指明专业人士可以单凭文件核实，不需亲身到场吗？
不可以。根据《简朴房条例》第17(2)条，报告必须基于指明专业人士所进行或安排进行的「实地视察」而撰写，否则视为未符合申请要求。任何声称「只需照片或图则」的服务不符合条例要求。