《簡樸房實務守則》
八大範疇逐條拆解
《簡樸房條例》附表1列明八大居住環境最低標準，而《簡樸房實務守則》則就指明專業人士進行實地視察時的執行細節作出補充。實際驗樓時的查核標準往往比條文字面更嚴格。本文逐條拆解業主最常誤解之處，包括廁所三件套、廁所外設施、機械通風換氣次數及電錶規定。
《簡樸房條例》附表1 八大最低標準速覽
| 標準編號 | 範疇 | 關鍵指標 | 常見誤解 |
|---|---|---|---|
| 1 | 內部樓面面積 | ≥ 8 m²（含廁所） | 廁所面積不另計 |
| 2 | 樓底高度 | ≥ 2.3 m（樑底 ≥ 2 m） | 假天花算入天花高度 |
| 3 | 消防安全 | FD30 防火門、偵測器年檢 | 以為「安裝了就夠」，忽略年檢義務 |
| 4 | 荷載 | 不超過適當承載力 | 加建重型間隔牆未作結構核算 |
| 5 | 獨立廁所 | 水廁 + 盥洗盆 + 浴缸/淋浴花灑 | 以為「有廁所」就夠，不知三件套缺一不可 |
| 6 | 廁所外供水點及洗滌盆 | 廁所外須有供水點及洗滌盆 | 以為廁所內的洗手盆已符合要求 |
| 7 | 照明與通風 | 方案A自然／方案B機械（5 ACH） | 以為有窗就自動達標 |
| 8 | 水錶及電錶 | 水務署／電力公司專用錶 | 用電工加裝的內部分錶代替 |
資料來源：《簡樸房條例》（Cap. 658）附表1及《簡樸房實務守則》
附表1 第1–2條：面積與樓底高度的量度陷阱
條例附表1第1條規定，每間簡樸房的「內部樓面面積」不得少於8平方米。量度方式為從圍封裝置內面量度，廁所面積明確計入其中（附表1第1(2)條）。不少業主誤以為廁所面積另計，或相信管理費帳單上的實用面積數字，而忽略實地量度的必要性。
- 圖則或差餉記錄的面積與條例量度基準不同，建築牆厚計算方式有別
- 內部樓面面積須由內牆面量至對面內牆面，以實際尺寸計算
- 廁所、走道、入口均計入8平方米總面積
⚠️ 常見誤解
「我的管理費帳單顯示實用面積有8.5m²，應該夠了」——圖則／差餉面積與條例量度基準不同，必須實地量度內牆面到內牆面的尺寸。帳單數字不可作認證依據。
附表1第2條規定樓底高度：由樓面量至天花板不少於2.3公尺，如有橫樑，樑底下地方須不少於2公尺。假天花構成天花面，須按假天花位置計算高度，而非原始建築結構的天花。安裝假天花後高度低於2.3公尺者，須拆除才可符合要求。
根據《簡樸房條例》第17(2)條，指明專業人士必須親身到場進行實地視察，並基於視察結果擬備報告。不可只看文件、圖則或照片，實地量度是法定前提。
附表1 第3–4條：消防安全的持續義務
附表1第3條規定消防安全須符合四大要求：阻止火勢蔓延至相鄰單位、抵禦火及煙、提供足夠逃生途徑、維持建築物結構穩定。條例對消防設施設有具體規格及持續維保要求：
- 防火門：每間分間單位通往公用走廊的門須為FD30防火門，並須附有自動關門裝置
- 火警偵測器：每間分間單位及公用部分須各自設置獨立火警偵測器，並須每12個月至少檢查一次
- 滅火器：公用部分須備有滅火器，並須每12個月至少檢查一次
- 年檢責任：上述定期檢查義務由業主承擔，並須保留書面紀錄備查
⚠️ 最常見問題
「認證申請時有偵測器就夠了」——認證後仍有持續維保義務，火警偵測器及滅火器的年度檢查是法定要求，並非可選維修。違反持續義務可影響認證有效性。
附表1第4條規定，分間單位不得超過其樓層的適當承載力。業主如計劃加建重型間隔牆、安裝大型設備或進行其他增加荷載的工程，須事先確認結構荷載，建議諮詢認可人士進行結構核算，避免超出樓板承受能力。
附表1 第5–6條：廁所三件套及廁所外設施
廁所要求是附表1中誤解最多的範疇之一。附表1第5條明確規定，廁所須：
- 圍封及防水
- 供佔用人（即租客）專用
- 廁所內須同時設有：水廁（flush toilet）、盥洗盆（washbasin）及浴缸或淋浴花灑（bathtub or shower）
三件套缺一不可。香港不少舊式分間單位的廁所只有坐廁及洗手盆，沒有浴缸或淋浴花灑，必須加裝才符合要求。改裝工程視廁所面積及喉管位置而定，通常涉及喉管改動及防水工程。
⚠️ 常見退件原因
廁所沒有浴缸或淋浴花灑，只有坐廁和洗手盆，屬不符合附表1第5(2)條要求。指明專業人士無法就不符合標準的單位出具合格報告。
附表1第6條則規定：廁所「外面」須設有供水點及洗滌盆，且附近地方須作防水處理。廁所內的盥洗盆不等於廁所外的洗滌盆，兩者必須獨立並存：
- 廁所內：水廁 + 盥洗盆 + 浴缸或淋浴花灑（三件套）
- 廁所外：另設獨立供水點及洗滌盆（廚房洗碗槽可符合，但必須在廁所外）
部分業主以為廁所內有洗手盆已同時滿足第5條及第6條的要求，但兩者是獨立條文，分別規範廁所內部及廁所外部的設施。如單位內沒有廚房洗碗槽，須另行加裝廁所外洗滌盆。
附表1 第7–8條：通風方案選擇與電錶規定
附表1第7條規定，每個「房間」（包括廚房，但不包括廁所）均須提供照明及通風。業主可選擇以下兩個方案之一：
- 符合《建築物（規劃）規例》（第123F章）第30–33條
- 窗戶面積及位置須達法定標準
- 須通往室外（不可通往封閉通道）
- 可開窗面積 ≥ 0.1m²（通往室外）
- 人工照明
- 機械通風系統每小時換氣 ≥ 5次（5 ACH）
廁所的通風要求略有不同：可選方案A（符合規例第36條）或方案B（5 ACH機械通風，不要求設有可開窗）。廁所的方案B不需要0.1m²可開窗這一條件。
⚠️ 兩個常見誤解
「有窗就是自然通風，不需要其他設施」——方案A要求符合《建築物（規劃）規例》技術標準，窗戶面積不足或窗戶不通往室外，均不符合方案A，必須使用方案B全套。
「有安裝抽氣扇就夠了」——方案B要求每小時換氣5次，需按房間體積計算實際換氣量。以10m²、高2.3m的房間（體積23m³）為例，每小時須達115m³換氣量；普通小型抽氣扇風量約80–150m³/h，視型號可能不達標。
附表1第8條規定水電錶的獨立要求：
- 水錶：須由水務署專為該分間單位提供，即須在水務署登記為獨立帳戶
- 電錶：須由中華電力有限公司（中電）或香港電燈有限公司（港燈）專為該分間單位提供，即須向電力公司申請獨立戶口
⚠️ 最多業主不知道的規定
「我已請電工裝了分錶」——內部分錶不符條例要求。附表1第8(b)條明確規定電錶須由電力公司「專為該分間單位提供」。電工自行安裝的內部分錶並非電力公司提供及登記，不符合此要求。業主須向中電或港燈申請分戶（sub-metering服務），獲電力公司安裝及登記的獨立錶，方達到條例要求。
常見問題
簡樸房實務守則與《簡樸房條例》附表1有何分別？
附表1是條例正文列明的八大居住環境最低標準，訂明每項要求的最低指標（例如面積≥8m²、廁所須有三件套）。《簡樸房實務守則》則是根據條例第84(1)條發出的補充文件，訂明指明專業人士進行實地視察及報告時所依據的執行細節，例如測量方法、材料規格及機械通風的計算基準。守則在技術細節上較條例文本更具體，是指明專業人士驗樓時的實際操作準則。
廁所內有坐廁和洗手盆，但沒有淋浴設施，能通過認證嗎？
不能。根據附表1第5(2)條，廁所內須同時設有：(a) 水廁（flush toilet）、(b) 盥洗盆（washbasin）及 (c) 浴缸或淋浴花灑（bathtub or shower），三件缺一不可。沒有淋浴花灑或浴缸，屬不符合居住環境最低標準，指明專業人士無法出具合格報告。改裝費用視廁所面積及喉管位置而定，通常包括喉管改動及防水工程。
機械通風每小時換氣5次（5 ACH）是否很難達標？
5 ACH的意思是通風系統每小時須為房間換氣5次，即每小時供應的新鮮空氣體積達房間體積的5倍。以一個10m²、高2.3m的房間（體積23m³）為例，需要每小時換氣量達115m³。普通小型抽氣扇的風量約80–150m³/h，視乎型號可能不足。選用方案B的業主，須由機電工程師計算實際需要的換氣量，並選配適合規格的機械通風設備，以確保達標。
為何電工加裝的分錶不符合條例要求？
附表1第8(b)條明確規定，電錶須由中華電力有限公司或香港電燈有限公司「專為該分間單位提供」。這要求電錶須由電力公司安裝、登記及負責維護，直接與電力公司建立供電關係。電工自行安裝的內部分錶（sub-meter）並非電力公司提供，不符合此要求。業主須向中電或港燈申請「分戶」或「分錶服務」，完成申請及安裝後，電力公司會發出獨立的分間單位帳戶，方達到條例要求。
指明專業人士可以單憑文件核實，不需要親身到場嗎？
不可以。根據《簡樸房條例》第17(2)條，除非報告是基於指明專業人士所進行或安排進行的「有關主樓宇單位（包括有關分間單位）的實地視察」而擬備，否則視為未符合申請要求。實地視察是法定前提，指明專業人士必須親身到場（或安排合資格人士代為）實際量度面積、高度，並核實廁所設施、通風設備、電錶等所有附表1要求。任何聲稱「只需照片或圖則」的服務，不符合條例要求。