簡樸房認證報告由誰簽署？「指明專業人士」與「認可人士（AP）」的分別
業主為分間單位申請簡樸房認證時，真正要找的不是坊間常說的「認可人士（AP）」，而是《簡樸房條例》附表3所指的「指明專業人士」——註冊建築師、指定工程界別的註冊專業工程師，或建築測量組別的註冊專業測量師。兩個名詞來自不同法例，實務上經常重疊，但資格門檻並不相同。指明專業人士的工作進度，直接影響業主能否趕及《簡樸房重要時間表》上的截止日期。
指明專業人士與「認可人士（AP）」：關鍵事實
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 法定角色 | 指明專業人士（specified professional）— 第17(1)(c)(ii)條所指、須就認證作出報告的人 |
| 法定資格（附表3） | ① 註冊建築師（第408章）② 註冊專業工程師（第409章；建造／屋宇裝備／土木／消防或結構界別）③ 註冊專業測量師（第417章；建築測量組別） |
| 「認可人士（AP）」 | 《建築物條例》（第123章）的註冊類別，並非附表3用語；AP 通常同時具備上述其中一項註冊資格，但兩者不自動等同 |
| 主要職責 | 實地視察（第17(2)條）· 作出認證報告 · 協助業主備妥申請文件 |
| 費用參考 | 評估及報告 HKD 8,000–20,000（視乎單位數量） |
資料來源：《簡樸房條例》（第658章）第17條及附表3，以及房屋局《居住環境最低標準實務守則》
「認可人士（AP）」與「指明專業人士」：兩個來自不同法例的名詞
《簡樸房條例》（第658章）在法律上使用的詞語是「指明專業人士」（specified professional），而非「認可人士」。條例附表3只列明以下三類人士可擔任指明專業人士：
- 註冊建築師：名列《建築師註冊條例》（第408章）第8(a)條所述註冊紀錄冊的人
- 註冊專業工程師：名列《工程師註冊條例》（第409章）第7(a)條所述註冊紀錄冊，並屬建造、屋宇裝備、土木、消防或結構工程界別的人
- 註冊專業測量師：名列《測量師註冊條例》（第417章）第7(a)條所述註冊紀錄冊，並屬建築測量組別的人
那麼業主常聽到的「認可人士（AP，Authorized Person）」是什麼？AP 是《建築物條例》（第123章）下的註冊類別，與「認可結構工程師（RSE）」「認可岩土工程師（RGE）」同屬該條例的制度——三者都不是附表3使用的名詞。坊間之所以把「找 AP」和「做簡樸房認證」說成同一件事，是因為兩者在實務上經常重疊：一名 AP 通常本身就是建築師或工程師，多數同時符合附表3其中一類資格。
但重疊不等於等同。「持有 AP 資格」本身並不自動符合《簡樸房條例》的要求，關鍵是對方是否名列附表3所指的註冊紀錄冊；反過來說，一位屬建築測量組別的註冊專業測量師即使不是 AP，同樣可以擔任指明專業人士。業主若把搜尋範圍限死在「AP」，等於自己收窄了可選人選，往往也付出更高的價錢。
⚠️ 業主是申請人，但不能自行出具報告
第17(1)(a)條訂明，認證申請由主樓宇單位的擁有人提出，或由任何人在擁有人書面同意下提出——申請人是業主。但第17(1)(c)(ii)條同時要求申請必須附同一份由指明專業人士作出的報告，證明單位符合居住環境最低標準、且所有指明法定命令、通知或指示的法律責任已獲解除；第17(2)條再訂明報告須基於指明專業人士進行或安排進行的實地視察。換言之：沒有這份報告，申請不符合第17(1)條的要求。
指明專業人士在簡樸房認證流程中的 5 項核心職責
指明專業人士在整個認證流程中的角色遠不止「簽一份文件」，而是涵蓋由視察到取得認證的全程技術判斷：
- 實地視察：第17(2)條的法定要求，不可只看文件——量度每間單位的內部樓面面積、樓底淨高及通風設施，拍攝及記錄單位現況
- 技術評估：比對《簡樸房條例》8 項最低居住標準，識別不達標項目，評估合規可行性
- 改造方案：提出合規改造建議，協助業主理解所需工程的範圍及優先順序，並估算大概費用
- 作出報告：以指明專業人士身份作出第17(1)(c)(ii)條所需的報告，供業主連同 BHU-01 申請及技術附件一併提交房屋局
- 申請跟進：協助業主回應房屋局技術查詢，補充文件，直至取得認證
⚠️ 報告由指明專業人士署名，責任亦隨之而來
指明專業人士就認證作出的報告是一份具名文件，對內容的準確性負有專業責任。如日後發現報告內容有誤，作出報告的人須承擔相應後果。正因如此，業主選擇有完整專業責任保險的專業人士，是保護雙方利益的基本要求。
委任指明專業人士（AP 或其他附表3資格）前要問的 5 個關鍵問題
並非每位具備附表3資格的專業人士都熟悉《簡樸房條例》的申請流程，也不是每位掛着「AP」銜頭的人都符合附表3。業主在委任前，應逐一提出以下問題：
你屬於附表3哪一類註冊資格？
要求對方明確說明自己是註冊建築師（第408章）、註冊專業工程師（第409章，並屬建造／屋宇裝備／土木／消防或結構界別），還是建築測量組別的註冊專業測量師（第417章），並提供註冊號碼供你在相應的註冊紀錄冊查核。留意：屋宇署的認可人士名冊查到的是《建築物條例》下的認可人士身分，不能用來核實附表3資格。
處理過多少間簡樸房認證個案？
有簡樸房認證經驗的專業人士能預判退件風險，在申請前主動整理好文件，減少來回修改的次數。初次接觸此類申請的人，學習曲線由業主承擔。
報價是否包含申請費及補交文件？
初步評估費和全程申請支援費應分開報價，每項服務的費用須清楚列明。部分低報價不包括補交文件或回覆房屋局查詢的費用，事後另行收費。
實地視察是否由你本人進行或安排？
第17(2)條訂明，報告必須基於指明專業人士進行或安排進行的實地視察而擬備，否則視為未符合第17(1)(c)(ii)條的規定。只憑業主提供的相片或資料而擬備的報告，並不符合條例要求。
有無責任保險？保額多少？
至少 HKD 200 萬的專業責任保險是基本要求。一旦報告出現技術錯誤或遺漏，業主可藉此獲得相應賠償。沒有保險的專業人士，令業主承擔不必要的法律風險。
⚠️ 實際案例：低報價的代價
某業主選擇報價最低的專業人士（HKD 5,000 評估費），因對方對《簡樸房條例》申請流程不熟悉，報告及表格內容有誤，導致被退件兩次。最終認證時程延長 4 個月，補交文件及重新評估的額外費用，遠超當初的報價差距。
指明專業人士費用的組成與市場參考
坊間常說的「AP 費用」，實際上是指明專業人士的服務費，由多個項目組成。業主在比較報價時應確認每個項目是否已包含在內：
| 費用項目 | 市場參考範圍 | 備註 |
|---|---|---|
| 現場評估及技術報告 | HKD 8,000–20,000 | 視乎單位數量，每增加 1 間約加 HKD 2,000–3,000 |
| 協助備妥及提交 BHU-01 申請 | HKD 3,000–8,000 | 部分報價已包含在評估費內，宜事先確認 |
| 補交文件及回覆查詢 | HKD 2,000–5,000／次 | 按次計算；申請文件完整者可避免此費用 |
| 工程監督及確認報告 | HKD 3,000–8,000 | 僅需要改造工程的單位才適用 |
上述費用均屬市場定價，政府沒有設定上限或下限。香港測量師學會（HKIS）等專業團體雖有參考收費指引，但非強制執行。業主應要求對方提供書面報價，列明各項目費用，並在簽訂委任協議前保留相關文件。
常見問題
簡樸房認證必須由認可人士（AP）負責嗎？
不一定要「認可人士（AP）」。《簡樸房條例》第17(1)(c)(ii)條要求認證申請附同一份由「指明專業人士」作出的報告，而附表3所列的指明專業人士只有三類：註冊建築師（第408章）、屬建造／屋宇裝備／土木／消防或結構界別的註冊專業工程師（第409章），以及屬建築測量組別的註冊專業測量師（第417章）。「認可人士（AP）」是《建築物條例》（第123章）的註冊類別，並非附表3的用語；實務上多數 AP 同時具備上述其中一項註冊資格，因此經常被當成同一回事，但兩者在法律上並不等同。
認可人士（AP）和「指明專業人士」有什麼分別？
兩者來自不同法例。「指明專業人士」是《簡樸房條例》（第658章）的法律用語，由附表3界定為三類註冊資格：註冊建築師、屬指定工程界別的註冊專業工程師，以及屬建築測量組別的註冊專業測量師。「認可人士（AP）」則是《建築物條例》（第123章）下的註冊類別，與「認可結構工程師（RSE）」「認可岩土工程師（RGE）」同屬該條例的制度，並不出現在附表3。實務上兩者經常重疊——一名 AP 通常本身就是建築師或工程師，多數同時符合附表3——但「持有 AP 資格」本身並不等於符合《簡樸房條例》的要求，關鍵仍是對方是否名列附表3所指的註冊紀錄冊。
如何查核 AP 是否已在屋宇署登記？
業主可在屋宇署官方網站（www.bd.gov.hk）的「認可人士、審批人及認可機構名單」中查核，輸入姓名或登記號碼即可確認其認可人士登記狀況。但要留意：這份名單反映的是《建築物條例》（第123章）下的認可人士身分，不能用來核實《簡樸房條例》附表3的資格。要確認對方可擔任指明專業人士，應按其專業範疇，查核他是否名列註冊建築師（第408章）、註冊專業工程師（第409章，並屬建造／屋宇裝備／土木／消防或結構界別）或註冊專業測量師（第417章，並屬建築測量組別）的註冊紀錄冊。
業主可以不經 AP 直接向房屋局申請簡樸房認證嗎？
申請本身由業主提出。第17(1)(a)條訂明，認證申請由有關分間單位的主樓宇單位擁有人提出，或由任何人在該擁有人書面同意下提出。但第17(1)(c)(ii)條同時要求申請必須附同一份由指明專業人士作出的報告，證明單位符合居住環境最低標準，以及所有指明法定命令、通知或指示的法律責任已獲解除；第17(2)條再訂明該報告必須基於指明專業人士進行或安排進行的實地視察。換言之，業主可以是申請人，但不能自行出具這份報告——沒有指明專業人士的報告，申請不符合第17(1)條的要求。而作出報告的人不一定是 AP，任何符合附表3三類資格的專業人士都可以。
指明專業人士的費用是否受政府規管？
不受規管。指明專業人士的收費（坊間常稱「AP 費用」）屬市場定價，政府沒有設定上限或下限。香港測量師學會（HKIS）等專業團體有參考收費指引，但非強制執行。業主可要求對方提供書面報價，列明各項服務的費用，並保留相關文件。