「認證」、「登記」、「豁免」：
簡樸房三種狀態一次過釐清
「認證」、「登記」與「豁免」是三種完全不同的法律狀態，法律效力、費用與時限各異。業主最常混淆的是「登記」與「認證」——以為辦完寬限期登記便等於取得簡樸房認證，其實登記只提供一個暫時的保護期，認證才是合法出租的最終憑證。本文逐一釐清三者的分別，協助業主判斷自己目前處於哪個階段、下一步需要做什麼。
認證 vs 登記 vs 豁免一覽
| 狀態 | 係咩 | 法律效力 | 費用 | 時限 |
|---|---|---|---|---|
| 寬限期登記 | 已存在分間單位的暫時登記 | 36 個月保護期內可繼續出租（至 2030-02-28） | $0（期內） | 2027-02-28 截止 |
| 簡樸房認證 | 單位符合居住環境最低標準的正式認證 | 合法出租的終極憑證，有效期 60 個月 | $0／$1,500／$3,000（附表2 三層） | 建議 2028-02 底前完成（享 $0） |
| 豁免 | 特定物業類別完全不受條例規管 | 毋須登記、毋須認證 | 不適用 | 無 |
資料來源：《簡樸房條例》（Cap. 658）第6、9、16、17條及附表2、附表4
一、三個概念一次過釐清
《簡樸房條例》（Cap. 658）自2026年3月1日起實施，圍繞分間單位產生三種經常被混為一談的狀態：
- 寬限期登記（grace-period registration）：條例第3部（第9至15條）設立的過渡安排。凡在2025年7月4日至10月3日期間已有分間單位租出的樓宇單位，業主可在2027年2月28日前向房屋局免費登記，登記後獲得36個月保護期，期內可繼續出租而不觸犯第8條罪行條款。
- 簡樸房認證（basic-housing-unit recognition）：條例第4部（第16至31條）設立的正式認證。分間單位經指明專業人士實地視察、證明符合附表1居住環境最低標準後，由房屋局給予認證，有效期60個月。取得認證的分間單位在法律上稱為「簡樸房」。
- 豁免（exemption）：條例第6條及附表4列明的特定物業類別（公屋、未補地價資助出售單位、酒店等13類）完全不受條例規管，毋須登記、毋須認證。
三者最核心的分別在於：登記是「暫時合法」、認證是「正式合法」、豁免是「無須合法化」。上方的對照表已把法律效力、費用與時限並列，以下逐一展開。
二、寬限期登記：係咩、點做、幾錢
寬限期登記是條例為「已存在的分間單位」設的過渡保護機制。根據第9(1)條，凡某樓宇單位內的分間單位在2025年7月4日至10月3日期間任何時間是住宅租賃的標的物，業主即可申請登記。
- 費用：$0。根據附表2，登記期內（2026年3月1日至2027年2月28日）提出寬限期（登記）申請完全免費；只有在登記期依法延長的情況下，2027年3月1日或之後的申請才須繳付每個樓宇單位$745。
- 時限：2027年2月28日截止。第10(1)(d)條規定申請須在自2026年3月1日起計的12個月期間內提出，逾期不受理（除非局長藉憲報公告延長）。
- 效力：36個月保護期。根據第9(3)條，登記一直有效至登記申請期屆滿後起計36個月屆滿（即2030年2月28日）。保護期內，已登記單位內未經認證的分間單位仍可繼續出租，不受第8條檢控。
需要留意的是，登記的對象是整個樓宇單位而非個別分間單位，且保護期屆滿後即告失效。登記只是讓業主「爭取時間」的安排，本身並不保證單位最終可以合法出租。
三、簡樸房認證：係咩、點做、幾錢
簡樸房認證是條例下的正式認證制度，也是分間單位長遠合法出租的唯一憑證。根據第17條，申請須由主樓宇單位擁有人（或獲其書面同意的人）提出，並附同：
- 指明專業人士的報告：證明分間單位符合附表1居住環境最低標準，且所有指明法定命令、通知或指示的法律責任已獲解除。附表3指明三類可擔任的專業人士：註冊建築師、指明界別（建造、屋宇裝備、土木、消防或結構）的註冊專業工程師，以及建築測量組別的註冊專業測量師。根據第17(2)條，報告必須基於對主樓宇單位（包括分間單位）的實地視察擬備，單憑文件審核並不足夠。
- 訂明費用：按附表2三層收費——2026年8月31日或之前登記的業主，如在2029年2月28日前申請認證，費用同為$0（早鳥全免）；2026年9月1日至2027年2月28日期間登記的業主，如在2028年2月29日前申請認證，費用亦為$0；2028年3月1日至2029年2月28日期間申請為每個分間單位$1,500；其後或沒有有效登記的申請則為每個分間單位$3,000。換言之，現在完成登記的業主，只要在2028年2月底前申請認證，認證費仍是$0。認證續期費則為每個簡樸房$2,400。
- 指明格式的申請（BHU-01 表格）：以房屋局指明的格式及方式提出。
根據第16(2)條，認證自認證日起計60個月內有效。取得認證後，分間單位即成為法律上的「簡樸房」，可合法出租至認證屆滿；屆滿前須辦理續期。
四、豁免：邊啲單位完全唔使做
第三種狀態與前兩者性質完全不同：豁免並非一項「申請得來的狀態」，而是法律直接排除適用。根據第6條及附表4第2部，以下物業類別完全不受《簡樸房條例》規管：
- 尚未繳付解除轉讓限制補價的資助出售單位（居屋、綠置居等）
- 由房委會或房協出租的樓宇單位（公屋）
- 床位寓所（《床位寓所條例》第447章）
- 過渡性房屋計劃下的單位
- 簡約公屋計劃下的單位
- 非牟利機構以非牟利性質出租的單位
- 市區重建局項目下獲取的單位
- 酒店或賓館（《旅館業條例》第349章）
- 安老院（第459章）、殘疾人士院舍（第613章）
- 幼兒中心（第243章）、藥物倚賴者治療康復中心（第566章）
- 已登記學校、大專院校、辦學機構出租予學生居住的單位
此外，因違反《建築物條例》（第123章）而在天台、平台、花園或庭院構成的隔間（第4(4)條），以及不符合第4條「分間單位」定義的單位（例如只有一個出租隔間），本身就不在條例適用範圍之內。完整清單與自我核查方法，請參閱簡樸房豁免登記清單。
⚠️ 「毋須辦理」並非「不受監管」
豁免單位雖然毋須辦理簡樸房登記或認證，但仍可能受其他法例規管。例如天台僭建物雖不受第658章管轄，本身卻違反《建築物條例》（第123章），屋宇署可依法要求清拆；工廈單位作住宅用途亦可能違反地契及《建築物條例》。豁免只代表「第658章不適用」，並非代表單位在所有法律層面都沒有問題。
五、業主最常見誤判：「登記咗＝搞掂」嘅陷阱
「登記咗＝搞掂」是條例實施後最常見的業主誤判。寬限期登記只代表保護期開始，而非合規程序的終點。三個關鍵日期必須記住：
- 2027年2月28日：登記申請截止。未登記的業主由2027年3月1日第8條罪行條款生效起，出租未認證分間單位即屬犯罪。
- 2029年9月1日：倒數期開始。屆時起，即使單位仍有有效登記，只要未取得認證，便不得訂立新租約（詳見2029年簽約禁令詳解）。
- 2030年2月28日：36個月保護期屆滿。所有未經認證的分間單位必須在這一天前完成認證或停止出租，否則即屬違法。
換言之，登記的真正用途是為業主爭取最多36個月的改善與申請時間。拖延愈久，費用愈高（附表2的$0／$1,500／$3,000三層收費正是按申請時間遞增），可出租的時間窗口亦愈窄。
六、常見問題
登記同認證係咪同一件事？
不是。兩者是《簡樸房條例》下完全獨立的法定程序：「寬限期登記」以整個樓宇單位為對象，由房屋局辦理，屬暫時性質，2027年2月28日截止申請；「簡樸房認證」以個別分間單位為對象，須由指明專業人士實地視察後提交報告，證明單位符合居住環境最低標準，有效期60個月。完成登記並不代表取得認證。
我登記咗，係咪可以唔使做認證？
不可以。寬限期登記只提供36個月的保護期（至2030年2月28日），期內已登記單位內未經認證的分間單位可繼續出租。保護期屆滿後，沒有有效簡樸房認證的分間單位即不得租出。此外，2029年9月1日起，未取得認證的單位即使仍在保護期內，亦不得訂立新租約。業主應在保護期內盡早完成認證，而非等到最後一刻。
認證之後仲要唔要理登記？
不需要。取得簡樸房認證後，該分間單位即屬「簡樸房」，以認證作為合法出租的憑證，寬限期登記的角色由認證取代。認證有效期為60個月，由認證日起計；有效期屆滿前須辦理續期，續期費用為每個簡樸房$2,400。
豁免同登記有咩分別？
「豁免」指單位完全不受《簡樸房條例》規管（例如第6條及附表4列明的公屋、未補地價資助出售單位、酒店等類別），毋須登記、毋須認證；「登記」則是針對受條例規管的分間單位而設的暫時性過渡安排。豁免是「從來不用做」，登記是「暫時可以做，之後仍須認證」。
登記期過咗之後先做認證得唔得？
可以，但沒有保護期。2027年2月28日後仍可申請簡樸房認證，費用為每個分間單位$3,000（標準費）；而已辦理寬限期登記的業主，按登記及認證時間可享$0或$1,500的遞減收費。不過，在沒有登記保護的情況下，2027年3月1日第8條罪行條款生效後，未登記單位內出租未經認證的分間單位即屬犯罪，業主須承擔相應刑責。