「认证」、「登记」、「豁免」：
简朴房三种状态一次厘清
「认证」、「登记」与「豁免」是三种完全不同的法律状态，法律效力、费用与时限各异。业主最常混淆的是「登记」与「认证」——以为办完宽限期登记便等于取得简朴房认证，其实登记只提供一个暂时的保护期，认证才是合法出租的最终凭证。本文逐一厘清三者的分别，协助业主判断自己目前处于哪个阶段、下一步需要做什么。
认证 vs 登记 vs 豁免一览
| 状态 | 是什么 | 法律效力 | 费用 | 时限 |
|---|---|---|---|---|
| 宽限期登记 | 已存在分间单位的暂时登记 | 36 个月保护期内可继续出租（至 2030-02-28） | $0（期内） | 2027-02-28 截止 |
| 简朴房认证 | 单位符合居住环境最低标准的正式认证 | 合法出租的终极凭证，有效期 60 个月 | $0／$1,500／$3,000（附表2 三层） | 建议 2028-02 底前完成（享 $0） |
| 豁免 | 特定物业类别完全不受条例规管 | 毋须登记、毋须认证 | 不适用 | 无 |
资料来源：《简朴房条例》（Cap. 658）第6、9、16、17条及附表2、附表4
一、三个概念一次厘清
《简朴房条例》（Cap. 658）自2026年3月1日起实施，围绕分间单位产生三种经常被混为一谈的状态：
- 宽限期登记（grace-period registration）：条例第3部（第9至15条）设立的过渡安排。凡在2025年7月4日至10月3日期间已有分间单位租出的楼宇单位，业主可在2027年2月28日前向房屋局免费登记，登记后获得36个月保护期，期内可继续出租而不触犯第8条罪行条款。
- 简朴房认证（basic-housing-unit recognition）：条例第4部（第16至31条）设立的正式认证。分间单位经指明专业人士实地视察、证明符合附表1居住环境最低标准后，由房屋局给予认证，有效期60个月。取得认证的分间单位在法律上称为「简朴房」。
- 豁免（exemption）：条例第6条及附表4列明的特定物业类别（公屋、未补地价资助出售单位、酒店等13类）完全不受条例规管，毋须登记、毋须认证。
三者最核心的分别在于：登记是「暂时合法」、认证是「正式合法」、豁免是「无须合法化」。上方的对照表已把法律效力、费用与时限并列，以下逐一展开。
二、宽限期登记：是什么、怎样做、多少钱
宽限期登记是条例为「已存在的分间单位」设的过渡保护机制。根据第9(1)条，凡某楼宇单位内的分间单位在2025年7月4日至10月3日期间任何时间是住宅租赁的标的物，业主即可申请登记。
- 费用：$0。根据附表2，登记期内（2026年3月1日至2027年2月28日）提出宽限期（登记）申请完全免费；只有在登记期依法延长的情况下，2027年3月1日或之后的申请才须缴付每个楼宇单位$745。
- 时限：2027年2月28日截止。第10(1)(d)条规定申请须在自2026年3月1日起计的12个月期间内提出，逾期不受理（除非局长藉宪报公告延长）。
- 效力：36个月保护期。根据第9(3)条，登记一直有效至登记申请期届满后起计36个月届满（即2030年2月28日）。保护期内，已登记单位内未经认证的分间单位仍可继续出租，不受第8条检控。
需要留意的是，登记的对象是整个楼宇单位而非个别分间单位，且保护期届满后即告失效。登记只是让业主「争取时间」的安排，本身并不保证单位最终可以合法出租。
三、简朴房认证：是什么、怎样做、多少钱
简朴房认证是条例下的正式认证制度，也是分间单位长远合法出租的唯一凭证。根据第17条，申请须由主楼宇单位拥有人（或获其书面同意的人）提出，并附同：
- 指明专业人士的报告：证明分间单位符合附表1居住环境最低标准，且所有指明法定命令、通知或指示的法律责任已获解除。附表3指明三类可担任的专业人士：注册建筑师、指明界别（建造、屋宇装备、土木、消防或结构）的注册专业工程师，以及建筑测量组别的注册专业测量师。根据第17(2)条，报告必须基于对主楼宇单位（包括分间单位）的实地视察拟备，单凭文件审核并不足够。
- 订明费用：按附表2三层收费——2026年8月31日或之前登记的业主，如在2029年2月28日前申请认证，费用同为$0（早鸟全免）；2026年9月1日至2027年2月28日期间登记的业主，如在2028年2月29日前申请认证，费用亦为$0；2028年3月1日至2029年2月28日期间申请为每个分间单位$1,500；其后或没有有效登记的申请则为每个分间单位$3,000。换言之，现在完成登记的业主，只要在2028年2月底前申请认证，认证费仍是$0。认证续期费则为每个简朴房$2,400。
- 指明格式的申请（BHU-01 表格）：以房屋局指明的格式及方式提出。
根据第16(2)条，认证自认证日起计60个月内有效。取得认证后，分间单位即成为法律上的「简朴房」，可合法出租至认证届满；届满前须办理续期。
四、豁免：哪些单位完全不用做
第三种状态与前两者性质完全不同：豁免并非一项「申请得来的状态」，而是法律直接排除适用。根据第6条及附表4第2部，以下物业类别完全不受《简朴房条例》规管：
- 尚未缴付解除转让限制补价的资助出售单位（居屋、绿置居等）
- 由房委会或房协出租的楼宇单位（公屋）
- 床位寓所（《床位寓所条例》第447章）
- 过渡性房屋计划下的单位
- 简约公屋计划下的单位
- 非牟利机构以非牟利性质出租的单位
- 市区重建局项目下获取的单位
- 酒店或宾馆（《旅馆业条例》第349章）
- 安老院（第459章）、残疾人士院舍（第613章）
- 幼儿中心（第243章）、药物倚赖者治疗康复中心（第566章）
- 已登记学校、大专院校、办学机构出租予学生居住的单位
此外，因违反《建筑物条例》（第123章）而在天台、平台、花园或庭院构成的隔间（第4(4)条），以及不符合第4条「分间单位」定义的单位（例如只有一个出租隔间），本身就不在条例适用范围之内。完整清单与自我核查方法，请参阅简朴房豁免登记清单。
⚠️ 「毋须办理」并非「不受监管」
豁免单位虽然毋须办理简朴房登记或认证，但仍可能受其他法例规管。例如天台僭建物虽不受第658章管辖，本身却违反《建筑物条例》（第123章），屋宇署可依法要求清拆；工厦单位作住宅用途亦可能违反地契及《建筑物条例》。豁免只代表「第658章不适用」，并非代表单位在所有法律层面都没有问题。
五、业主最常见误判：「登记了＝搞定」的陷阱
「登记了＝搞定」是条例实施后最常见的业主误判。宽限期登记只代表保护期开始，而非合规程序的终点。三个关键日期必须记住：
- 2027年2月28日：登记申请截止。未登记的业主由2027年3月1日第8条罪行条款生效起，出租未认证分间单位即属犯罪。
- 2029年9月1日：倒数期开始。届时起，即使单位仍有有效登记，只要未取得认证，便不得订立新租约（详见2029年签约禁令详解）。
- 2030年2月28日：36个月保护期届满。所有未经认证的分间单位必须在这一天前完成认证或停止出租，否则即属违法。
换言之，登记的真正用途是为业主争取最多36个月的改善与申请时间。拖延愈久，费用愈高（附表2的$0／$1,500／$3,000三层收费正是按申请时间递增），可出租的时间窗口亦愈窄。
六、常见问题
登记和认证是同一件事吗？
不是。两者是《简朴房条例》下完全独立的法定程序：「宽限期登记」以整个楼宇单位为对象，由房屋局办理，属暂时性质，2027年2月28日截止申请；「简朴房认证」以个别分间单位为对象，须由指明专业人士实地视察后提交报告，证明单位符合居住环境最低标准，有效期60个月。完成登记并不代表取得认证。
我登记了，是否就可以不用做认证？
不可以。宽限期登记只提供36个月的保护期（至2030年2月28日），期内已登记单位内未经认证的分间单位可继续出租。保护期届满后，没有有效简朴房认证的分间单位即不得租出。此外，2029年9月1日起，未取得认证的单位即使仍在保护期内，亦不得订立新租约。业主应在保护期内尽早完成认证，而非等到最后一刻。
认证之后还需要理会登记吗？
不需要。取得简朴房认证后，该分间单位即属「简朴房」，以认证作为合法出租的凭证，宽限期登记的角色由认证取代。认证有效期为60个月，由认证日起计；有效期届满前须办理续期，续期费用为每个简朴房$2,400。
豁免和登记有什么区别？
「豁免」指单位完全不受《简朴房条例》规管（例如第6条及附表4列明的公屋、未补地价资助出售单位、酒店等类别），毋须登记、毋须认证；「登记」则是针对受条例规管的分间单位而设的暂时性过渡安排。豁免是「从来不用做」，登记是「暂时可以做，之后仍须认证」。
登记期过了之后再做认证可以吗？
可以，但没有保护期。2027年2月28日后仍可申请简朴房认证，费用为每个分间单位$3,000（标准费）；而已办理宽限期登记的业主，按登记及认证时间可享$0或$1,500的递减收费。不过，在没有登记保护的情况下，2027年3月1日第8条罪行条款生效后，未登记单位内出租未经认证的分间单位即属犯罪，业主须承担相应刑责。