按揭物業業主的
簡樸房認證指引
按揭業主最常問的問題是「辦理簡樸房認證，需要銀行同意嗎？」答案分兩部分：寬限期登記本身通常不需要；改造工程則視乎按揭契約條款而定。本文逐步拆解兩者的分別，並提供實際處理步驟。
各合規步驟是否需要銀行同意
| 合規步驟 | 是否需要銀行同意 |
|---|---|
| 寬限期登記（2027年2月28日前） | 通常不需要（純文件申請） |
| 委託指明專業人士實地視察 | 不需要（不作改動） |
| 不需改造即符合最低標準 | 不需要 |
| 小型改造（如安裝火警偵測器） | 通常不需要（非結構性改建） |
| 改造廁所、加裝通風系統 | 建議查閱按揭契約條款 |
| 安裝獨立水錶／電錶 | 由水務署／電力公司辦理，與按揭無關 |
資料來源：《簡樸房條例》（第658章）；個別按揭契約條款因銀行而異，建議查閱原始文件。
《簡樸房條例》下的按揭業主責任
按揭物業的法律業主（即土地登記冊上的登記人）即為《簡樸房條例》（Cap. 658）下的「擁有人」。根據第17(1)(a)條，認證申請須由主樓宇單位擁有人提出，或由任何人在擁有人書面同意下提出。
按揭銀行持有物業的抵押權益，但並非土地登記冊上的業主，條例不要求銀行配合或同意業主辦理登記及認證。合規的全部責任，落在業主一人身上。
⚠️ 需要注意的條文
第8(2)(c)條規定，「不時有權收取租金的任何其他人」同屬罪行條款下的刑責人士。若物業因業主財務問題由銀行實際介入管理，銀行有可能在特定情況下被視為有義務處理合規問題。這是按揭業主應提早解決合規問題的另一個重要原因。
寬限期登記：通常無需銀行同意
寬限期登記制度自2026年3月1日起實施，登記截止日期為2027年2月28日。整個登記程序只是向房屋局提交表格及相關證明資料，不涉及任何物業實體改動。
正因為登記本身不屬於「改建」或「加建」行為，一般不會觸發標準按揭契約中要求銀行書面同意的條款。業主可直接辦理，毋須事先知會銀行。
- 費用：$0（附表2）
- 截止：2027年2月28日
- 不因按揭狀態而延期
- 純文件申請，不改動物業
- 費用：$0（附表2早鳥條件）
- 條件：寬限期內完成登記
- 並於2029年3月前申請認證
- 標準認證費：$3,000/間
認證改造與按揭契約
取得認證前，指明專業人士須按第17(2)條對分間單位進行實地視察（不可只看文件），評估單位是否符合附表1的最低標準：
- 內部樓面面積 ≥ 8 平方米
- 樓底高度 ≥ 2.3 米（梁底 ≥ 2 米）
- 獨立廁所（須同時設有水廁、盥洗盆及浴缸／淋浴花灑，三件缺一不可）
- 廁所外設有供水點及洗滌盆
- 照明通風（機械通風：每小時換氣 ≥ 5 次）
- 每12個月檢查一次的獨立火警偵測器
- 水務署專設水錶 + 電力公司專設電錶
- 符合消防安全（防火間隔）及結構荷載要求
若分間單位已符合全部最低標準，只需委託指明專業人士視察並出具報告，不需任何改造——按揭問題完全不適用。
若單位需要改造，則須考慮按揭契約的限制。香港按揭契約通常包含類似以下條款：「未經按揭人（即銀行）書面同意，業主不得對物業作出改動或加建。」
- 安裝獨立火警偵測器（牆面或天花板的小型固定裝置）
- 由水務署安排的獨立水錶（公用事業公司負責，非業主自行改造）
- 由電力公司安排的獨立電錶
- 不涉及改動間隔牆的小型維修
- 廁所加建或改造（涉及水喉工程）
- 加裝或改動機械通風系統
- 分間牆的新建或移除
- 消防裝置安裝（視乎工程範圍）
如何處理改造同意問題
若評估後確認需要改造，且改造屬按揭契約定義的「改建」，處理步驟如下：
第一步：查閱原始文件——翻查按揭貸款合約及物業轉讓契約中的改建條款，了解「改建」的定義範圍，以及同意申請的程序要求。
第二步：委託指明專業人士評估——在與銀行溝通前，先確認實際需要哪些改造、工程範圍及費用，方能向銀行提交清晰的方案。
第三步：向銀行提交書面申請——若改造屬「改建」範疇，以書面向銀行申請同意，並附上改造方案說明。
實際上，大多數銀行對合規性改造持正面態度，因為取得認證後物業可合法出租，租金收入更穩定，抵押物業的價值亦有保障，符合銀行自身利益。若銀行催促後仍未回應，建議諮詢律師並保留所有往來記錄。
按揭業主的合規建議步驟
-
確認寬限期登記狀態
查詢物業是否已完成寬限期登記。若未登記，立即辦理——登記本身通常不需銀行同意，亦無費用（$0）。 -
委託指明專業人士評估單位
根據第17(2)條，專業人士須親身到訪進行實地視察，評估各分間單位是否符合附表1最低標準。 -
確定需要哪些改造（若有）
取得評估報告後，清楚掌握哪些改造是必要的，哪些單位已符合標準而無需改動。 -
查閱按揭契約的改建條款
核對需要進行的改造是否屬於按揭契約所規限的「改建」範疇。若不屬於，可直接進行。 -
若需改造且涉及按揭限制，提早與銀行溝通
向銀行提交書面申請，說明改造目的（法規合規）及工程範圍。銀行審批需時，應預留充裕時間。 -
2027年2月28日前完成寬限期登記
此為硬性截止日期，不因按揭狀態、改造進度或銀行審批而延期。錯過後將失去寬限期保護。 -
按評估進度推進認證
完成改造後，委託指明專業人士進行認證視察，取得有效期60個月的簡樸房認證書（自認證日起計）。
罰則提示
2027年3月1日起，第8條罰則條款正式生效。未取得認證而繼續以分間單位出租，按公訴程序可被判處罰款$300,000 + 監禁3年；按簡易程序則為第6級罰款 + 監禁2年。兩種程序均設每持續一日另罰$20,000。2030年2月28日後全面執法。
常見問題
按揭物業業主是否仍需要向房屋局辦理簡樸房登記及認證？
是的。根據《簡樸房條例》第17(1)(a)條，認證申請須由物業擁有人提出。按揭物業的法律業主即為條例下的「擁有人」，合規責任不因物業設有按揭而免除。按揭銀行並非業主，條例不要求銀行配合。2027年2月28日的寬限期登記截止日期同樣適用。
辦理寬限期登記是否需要按揭銀行事先同意？
通常不需要。寬限期登記（截止：2027年2月28日）只是向房屋局提交表格及證明文件，不涉及任何物業實體改動，一般不觸發按揭契約中要求銀行同意的改建條款。業主可直接辦理，費用為$0（附表2寬限期登記費用）。
改造工程需要銀行同意，但銀行拒絕或不回應，怎麼辦？
實際上，銀行拒絕合規性改造的情況較少見，因取得認證後物業出租收益更穩定，符合銀行利益。若銀行不回應，應以書面催促並保留所有往來記錄。若情況複雜，建議諮詢律師就按揭契約的具體條款尋求意見。無論如何，先完成寬限期登記——這一步不需銀行同意，截止日期不等人。
按揭物業被銀行收回（收樓）後，分間單位的合規責任由誰承擔？
若銀行已透過法律程序取得物業管有權，責任歸屬較為複雜。一般而言，原業主在失去物業管有前仍負合規責任；但根據第8(2)(c)條，「不時有權收取租金的任何其他人」亦可被追究。此類情況建議盡快諮詢律師，並盡一切可能在管有權移交前完成寬限期登記。
認證完成後，按揭物業能否繼續分間出租？
可以。取得簡樸房認證本身不影響按揭協議，亦不禁止繼續出租。認證有效期為60個月（自認證日起計），期內業主可合法以「簡樸房」名義出租各單位。但出租行為仍受按揭契約中的出租限制條款規管，部分銀行要求業主在出租前書面通知，請查閱個別按揭合約。